چگونگی تعیین ارزش ریالی سهم مالک و سازنده در مشارکت
تعیین ارزش ریالی نهایی سهم مالک و سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت، یک اقدام فراتر از تعیین درصد قدرالسهم است. این فرآیند تعیین میکند که هر طرف در نهایت، از نظر مالی، چه میزان از ارزش واحدهای نوساز را به دست میآورد. این محاسبه معمولاً در دو مرحله پیش از قرارداد (برای مذاکره) و پس از اتمام ساخت (برای تسویهحساب نهایی) انجام میشود.
تعیین ارزش ریالی سهم (قدرالسهم) در مراحل مختلف قرارداد مشارکت
۱. تعیین ارزش ریالی سهم برای مذاکره (پیش از قرارداد)
پیش از امضای قرارداد، طرفین باید بتوانند ارزش ریالی سهم خود را پیشبینی کنند تا از عادلانه بودن نسبت قدرالسهم مطمئن شوند.
الف. محاسبه ارزش نهایی کل پروژه (Gross Development Value – GDV):
برای این کار، ابتدا باید ارزش فروش کل واحدهای ساخته شده برآورد شود. این محاسبه شامل مراحل زیر است:
برآورد متراژ کل ساخت: محاسبه کل زیربنای مفید قابل ساخت بر اساس پروانه و تراکم مجاز.
پیشبینی قیمت فروش: تخمین قیمت فروش هر متر مربع واحد نوساز در منطقه، در زمان تقریبی تحویل پروژه (با در نظر گرفتن تورم منطقی و ارزش افزوده ساخت).
ارزش کل: ضرب متراژ کل زیربنای مفید در قیمت پیشبینیشده فروش.
فرمول ارزش کل پروژه:
ارزش کل پروژه (ریالی) = کل متراژ مفید $\times$ قیمت تخمینی فروش هر متر مربع
ب. تعیین ارزش ریالی سهم هر طرف:
با داشتن درصد قدرالسهم توافق شده (مثلاً ۵۰ به ۵۰)، میتوان ارزش ریالی سهم هر یک را محاسبه کرد.
ارزش ریالی سهم مالک = درصد سهم مالک $\times$ ارزش کل پروژه
نکته حیاتی: در این مرحله، مبلغ بلاعوض (حق اسکان) که توسط سازنده پرداخت میشود، نیز به عنوان بخشی از درآمد نقدی مالک محسوب شده و به ارزش سهم او اضافه میشود.
۲. تعیین ارزش ریالی سهم برای تخصیص واحد (حین اجرا)
پس از ساخت اسکلت و مشخص شدن نقشههای تفکیکی، ارزش ریالی سهم هر طرف برای تخصیص واحدها تعیین میشود.
الف. تفاوت قیمتگذاری بر اساس موقعیت واحد:
از نظر حقوقی، سهم ۵۰ درصدی سازنده و مالک از نظر متراژ کل یکسان است، اما در عمل، ارزش ریالی واحدها با یکدیگر برابر نیست. ارزش هر واحد بر اساس عوامل زیر متفاوت است:
طبقه: واحدهای طبقات بالاتر (به دلیل نورگیری و ویو بهتر) معمولاً ارزش ریالی بیشتری دارند.
موقعیت در طبقه: واحدهای شمالی/جنوبی، یا واحد دارای امتیاز خاص (مثلاً تراس بزرگتر) ارزش متفاوتی دارند.
پارکینگ و انباری: نحوه تخصیص و ارزش ریالی پارکینگهای مازاد یا انباریهای بزرگتر.
ب. تعیین واحدها بر اساس ارزش ریالی:
برای ایجاد عدالت، طرفین باید واحدهای سهم خود را انتخاب کنند به نحوی که مجموع ارزش ریالی واحدهای انتخابی، دقیقاً با درصد قدرالسهم آنها برابر باشد.
مثال: اگر سهم مالک ۵۰٪ و سهم سازنده ۵۰٪ باشد، و مجموع ارزش پروژه ۲۰۰ میلیارد تومان باشد، هر طرف باید واحدهایی را انتخاب کند که ارزش فروش نهایی آنها ۱۰۰ میلیارد تومان باشد.
اگر مالک واحدی را انتخاب کند که ارزش آن ۱۰۰ میلیارد تومان است، و سازنده واحدی به ارزش ۱۱۰ میلیارد تومان انتخاب کند، سازنده باید ۱۰ میلیارد تومان اضافی را به مالک (برای توازن در ارزش ریالی سهم) پرداخت کند.
روش متداول: طرفین با توافق بر سر یک کارشناس قیمتی، ارزش هر واحد (طبقه اول، دوم، پنتهاوس و…) را مشخص میکنند و سپس بر اساس قرعهکشی یا اولویت انتخاب (مثلاً سازنده اولین واحد را انتخاب کند و مالک دومین واحد را) واحدهای خود را تخصیص میدهند تا مجموع ارزش ریالی برابر شود.
۳. تعیین ارزش ریالی برای تسویه حساب نهایی (پس از اتمام)
پس از اتمام کار، ممکن است کسورات یا اضافاتی رخ دهد که بر ارزش ریالی نهایی سهم تأثیر میگذارد.
محاسبه کسور و اضافات بنا:
اگر متراژ نهایی زیربنای مفید، کمتر یا بیشتر از متراژ اولیه برآورد شده باشد، باید مبلغ ریالی این کسر یا اضافه، محاسبه و تسویه شود.
فرمول تسویه:
مبلغ تسویه = متراژ کسر یا اضافه $\times$ قیمت توافقی هر متر مربع (این قیمت معمولاً قیمت فروش روز نیست، بلکه قیمت توافقی در قرارداد است).
جریمههای تأخیر و عدم کیفیت:
اگر سازنده در تحویل پروژه تأخیر داشته باشد یا کیفیت ساخت پایینتر از تعهدات باشد، مبلغ ریالی جریمه از سهم سازنده کسر شده و به ارزش ریالی سهم مالک اضافه میشود.
بدهیها و تعهدات تسویه نشده:
در صورت وجود هزینههای پرداخت نشده (مانند عوارض یا بیمه)، مبلغ ریالی آن از سهم طرف متعهد کسر میشود.
به طور خلاصه، در حالی که قدرالسهم یک عدد درصدی است، تعیین ارزش ریالی سهم فرآیندی پویا است که با در نظر گرفتن تمامی جزئیات فنی، موقعیت واحد و تعهدات مالی، اطمینان میدهد که سهم نهایی هر طرف به ارزش ریالی توافق شده برسد.