نقش مشارکت در ساخت در نوسازی بافت فرسوده
مشارکت در ساخت (Co-development) به عنوان یک ابزار قدرتمند اقتصادی و اجتماعی، نقش محوری و حیاتی در احیا و نوسازی بافتهای فرسوده شهری ایفا میکند. این روش نه تنها منافع شخصی مالکان را تأمین میکند، بلکه به حل مشکلات کلان شهری، افزایش ایمنی، و ارتقاء کیفیت زندگی در این مناطق کمک شایانی میکند.
۱. تأمین مالی و حل مشکل نقدینگی مالکان
بزرگترین چالش نوسازی در بافت فرسوده، وضعیت مالی ضعیف بسیاری از مالکان است. املاک در این مناطق اغلب کوچک، کلنگی و فاقد ارزش وامگیری بالا هستند:
حذف مانع مالی (عدم نیاز به آورده نقدی) مالکان این مناطق، معمولاً توانایی مالی برای ساخت مجدد ملک خود را ندارند. مشارکت در ساخت این مانع را برمیدارد؛ زیرا سرمایهگذار (سازنده) کل هزینههای تخریب، صدور مجوز و ساخت را تأمین میکند. آورده مالک، همان ملک فرسوده است.
کسب درآمد در دوران ساخت دریافت مبلغ بلاعوض (اجارهبها) در دوران ساخت به مالکان این امکان را میدهد که بدون دغدغه مالی، در مکانی مناسب اسکان موقت یابند، در حالی که ملک آنها در حال نوسازی است.
۲. تجمیع پلاکها و بهینهسازی فضاهای شهری
املاک در بافتهای فرسوده غالباً دارای متراژ پایین، شکل نامنظم و گذرگاههای باریک هستند که مانع از ساختوساز مدرن میشوند. مشارکت در ساخت ابزاری کارآمد برای حل این مشکل است:
ایجاد مقیاس اقتصادی از طریق تجمیع سازندگان تمایلی به ساخت در قطعات کوچک و غیراقتصادی ندارند. قراردادهای مشارکت در ساخت چندجانبه، مالکان را تشویق به تجمیع پلاکهای همجوار میکند. این تجمیع، امکان ساخت بناهایی با متراژ بزرگتر، ارتفاع بیشتر و طراحی استانداردتر را فراهم میآورد.
بهبود زیرساخت و فضاهای عمومی با تجمیع، امکان عقبنشینی ملکها و عریضتر شدن گذرگاهها و معابر فراهم میشود که به بهبود دسترسی، ترافیک و ارتقاء خدمات زیربنایی (آب، برق، گاز) در آن محله کمک میکند.
۳. ارتقاء ایمنی و کیفیت زیست محیطی
بناهای فرسوده به شدت در برابر حوادث طبیعی مانند زلزله آسیبپذیر هستند و فاقد استانداردهای فنی روز میباشند:
مقاومسازی در برابر زلزله و حوادث ساختمانهای جدیدی که از طریق مشارکت در ساخت احداث میشوند، ملزم به رعایت کامل آییننامهها و استانداردهای ساختمانی (مانند استاندارد ۲۸۰۰ زلزله) هستند. این امر، ایمنی جانی و مالی ساکنین محله را به شدت افزایش میدهد.
بهینهسازی مصرف انرژی و خدمات بناهای جدید دارای عایقبندی بهتر، تأسیسات مدرن و سیستمهای بهینهساز انرژی هستند که مصرف انرژی را کاهش داده و کیفیت محیط زیست محله را از نظر آلودگی صوتی و حرارتی ارتقا میدهند.
۴. افزایش جذابیت سرمایهگذاری
ورود سازندگان معتبر از طریق قراردادهای مشارکت در ساخت، اعتماد سرمایهگذاران را به منطقه جلب کرده و به تدریج منجر به خروج بافت از حالت فرسودگی میشود:
افزایش ارزش ملک در منطقه ساختمانهای نوساز، ارزش کل منطقه را افزایش میدهند و میل سایر مالکان را به نوسازی و مشارکت تقویت میکنند.
ورود تخصص و دانش فنی سازندگان با آوردن دانش فنی روز، کیفیت ساخت را در این مناطق بالا میبرند و به جای روشهای سنتی، از تکنولوژیهای مدرن ساختمانی استفاده میکنند.
در نهایت، مشارکت در ساخت بهترین مکانیزم اقتصادی است که منافع فردی (مالک) و منافع عمومی (نوسازی بافت فرسوده) را در یک راستا قرار میدهد و موتور محرک تحول در شریانهای حیاتی شهرها میشود.