نحوه محاسبه قدرالسهم عادلانه در مشارکت در ساخت: فرمولهای اساسی
تعیین قدرالسهم (Percentage Share) مالک و سازنده، مهمترین و حساسترین بخش قرارداد مشارکت در ساخت است. قدرالسهم، درصدی از زیربنای مفید واحدهای نوساز است که به هر یک از طرفین تعلق میگیرد و باید کاملاً عادلانه و متوازن باشد.
محاسبه عادلانه قدرالسهم بر اساس اصل برابری آوردهها انجام میشود، به این معنی که ارزش آورده مالک (زمین) باید با ارزش آورده سازنده (هزینههای ساخت و بلاعوض) برابر یا متناسب باشد.
۱. فرمول اساسی برابری آوردهها
روشهای محاسبه قدرالسهم در مشارکت در ساخت
این مقاله به بررسی و اصلاح روشهای متداول برای محاسبه سهم (قدرالسهم) مالک و سازنده در پروژههای مشارکت در ساخت میپردازد. اساس کار بر مقایسه ارزش آورده هر طرف در برابر ارزش کل پروژه است.
۱. فرمول اساسی برابری آوردهها
فرمول پایه و منطقی برای تعیین قدرالسهم، مقایسه ارزش آورده هر طرف با ارزش کل پروژه است:
سهم هر طرف = (ارزش آورده طرف) / (ارزش کل پروژه)
آورده مالک: ارزش روز ملک کلنگی (عرصه).
آورده سازنده: مجموع هزینههای ساخت (شامل مصالح، دستمزد، پروانهها، عوارض) + مبلغ بلاعوض (در صورت وجود) + هزینه مدیریت پروژه (سود متعارف سازنده).
ارزش کل پروژه: آورده مالک + آورده سازنده.
نتیجه: سهم هر طرف بهصورت درصدی از ارزش کل پروژه محاسبه میشود.
۲. روش محاسبه بر اساس ارزش زمین به کل هزینهها (روش رایج)
این روش رایجترین شیوه در عرف بازار مشارکت در ساخت است و بر مبنای مقایسه ارزش زمین با مجموع هزینههای پروژه (شامل هزینه ساخت و ارزش زمین) استوار است:
قدرالسهم = (ارزش زمین) / (هزینه ساخت + ارزش زمین)
مثال فرضی (بدون مبلغ بلاعوض):
فرض کنید ارزش ملک (زمین) در یک منطقه ۷۰ میلیارد تومان و برآورد هزینههای ساخت کل پروژه (آورده سازنده) نیز ۷۰ میلیارد تومان باشد.
آورده کل پروژه: ۷۰ (مالک) + ۷۰ (سازنده) = ۱۴۰ میلیارد تومان.
سهم مالک: ۷۰ تقسیم بر ۱۴۰ = ۰.۵ یا ۵۰ درصد.
سهم سازنده: ۷۰ تقسیم بر ۱۴۰ = ۰.۵ یا ۵۰ درصد.
مثال فرضی (با مبلغ بلاعوض):
اگر در مثال فوق، سازنده مجبور باشد مبلغ قابل توجهی بلاعوض (مثلاً ۱۰ میلیارد تومان) به مالک بپردازد:
آورده سازنده جدید: ۷۰ (هزینه ساخت) + ۱۰ (بلاعوض) = ۸۰ میلیارد تومان.
آورده کل پروژه: ۷۰ (مالک) + ۸۰ (سازنده) = ۱۵۰ میلیارد تومان.
سهم مالک: ۷۰ تقسیم بر ۱۵۰ (تقریباً) ۰.۴۶۶ یا ۴۶.۶ درصد.
سهم سازنده: ۸۰ تقسیم بر ۱۵۰ (تقریباً) ۰.۵۳۳ یا ۵۳.۳ درصد.
۳. عوامل مؤثر بر تعدیل فرمول و نسبتها
در عمل، این محاسبات ساده نیستند و باید با در نظر گرفتن متغیرهای زیر تعدیل شوند تا به یک قدرالسهم عادلانه برسیم:
- سطح کیفیت و لوکس بودن ساخت:
اگر مالک تقاضای مصالح گرانقیمت (مانند سنگهای وارداتی، سیستمهای هوشمند) داشته باشد، هزینه ساخت سازنده افزایش یافته و در نتیجه، سهم سازنده نیز باید بیشتر شود.
- میزان بلاعوض پرداختی:
هر چه مبلغ بلاعوض درخواستی مالک بالاتر باشد، سهم نقدی سازنده در پروژه افزایش یافته و سهم قدرالسهم او نیز باید بیشتر گردد.
- شرایط منطقه (تراکم و گذر):
اگر ملک در منطقهای با تراکم ساخت بالا یا در گذر پهن قرار داشته باشد، امکان ساخت واحدهای بیشتر و در نتیجه سودآوری بالاتر برای سازنده فراهم میشود. این عامل میتواند منجر به افزایش سهم مالک گردد.
- ریسکهای پروژه:
اگر ملک دارای ریسکهای خاص (مانند مشکل در سند، ملکهای تجمیعی دشوار یا نیاز به گودبرداری عمیق) باشد، سازنده به دلیل پذیرش ریسک بالاتر، سهم بیشتری درخواست خواهد کرد.
۴. نتیجهگیری: نقش کارشناسی در دستیابی به عدالت
برای اطمینان از صحت محاسبات و دستیابی به قدرالسهم عادلانه، ضروری است که مالک به یک کارشناس رسمی دادگستری یا مشاور متخصص مشارکت در ساخت مراجعه کند.
کارشناس با ترکیب فرمولهای اساسی با نرخهای عرفی منطقه، شرایط فنی پروژه و پیشبینی سود متعارف سازنده، عددی را ارائه میدهد که توازن بین آورده مالک و زحمت و سرمایه سازنده را تضمین میکند و از اختلافات آتی جلوگیری مینماید.