🏗️ محاسبه سهم مشارکت در ساخت با در نظر گرفتن هزینههای ساخت (متد هزینه)
محاسبه قدرالسهم (سهم مالک و سازنده) بر اساس “متد هزینه”، یکی از دقیقترین روشهای ارزیابی است. در این روش، تمرکز اصلی بر تعیین ارزش ریالی دقیق آورده سازنده (شامل کلیه هزینههای ساخت) است و سپس این مبلغ با ارزش آورده مالک (زمین) مقایسه میشود تا نسبت عادلانه مشارکت به دست آید.
این متد برای مناطقی که ارزش زمین بالا است یا زمانی که مالک خواهان سطح کیفی بسیار لوکس و پرهزینه است، بسیار کاربردی است.
محاسبه سهمالشرکه بر اساس آورده نقدی و غیرنقدی
۱. اصول متد هزینه و معادله پایه
در متد هزینه، فرض بر این است که ارزش کلی پروژه برابر است با مجموع آوردههای نقدی و غیرنقدی طرفین. هدف اصلی، اندازهگیری دقیق آورده سازنده است تا مشخص شود چه میزان از مالکیت ساختمان را در ازای کار و سرمایهگذاری خود طلب میکند.
معادلات پایه:
آورده کل پروژه = آورده مالک (ارزش زمین) + آورده سازنده (کل هزینهها)
سهم سازنده = (آورده سازنده) / (آورده کل پروژه)
۲. جزئیات محاسبه آورده مالک (Land Value)
مانند روشهای پیشین، ابتدا باید ارزش روز ملک (عرصه) توسط کارشناس رسمی تعیین شود. این ارزش، شامل قیمت زمین و پتانسیل تراکم قابل اخذ آن است.
۳. جزئیات محاسبه آورده سازنده (Cost Component)
پیچیدهترین بخش این روش، برآورد دقیق و جامع هزینههای سازنده است که شامل سه دسته اصلی میشود:
الف. هزینههای مستقیم ساخت (Direct Costs):
این هزینهها مستقیماً به اجرای فیزیکی پروژه مربوط میشوند:
مصالح اصلی: (سیمان، آجر، میلگرد، فولاد، بتن، درب و پنجره، تأسیسات).
دستمزد: (دستمزد کارگران، پیمانکاران فرعی، مهندسان).
تجهیزات و ماشینآلات: (جرثقیل، تاور، پمپ بتن و…) و هزینههای استهلاک آنها.
نازککاری و جزئیات: (کابینت، شیرآلات، سنگ، نماسازی).
ب. هزینههای غیرمستقیم و بالاسری (Indirect/Overhead Costs):
این هزینهها مربوط به مدیریت، سازماندهی و قانونی کردن پروژه هستند:
مجوزها و عوارض: هزینه اخذ پروانه ساخت، عوارض شهرداری، نظام مهندسی.
بیمه و تضمین: بیمه مسئولیت مدنی، بیمه تمام خطر، بیمه تأمین اجتماعی کارگران.
هزینههای اداری: حقوق مدیر پروژه، دفاتر فنی، هزینههای دفتری.
بلاعوض و اسکان موقت: مبلغی که سازنده به مالک میپردازد.
ج. سود متعارف و مدیریت ریسک (Developer’s Profit):
سازنده به دلیل سرمایهگذاری هنگفت، مدیریت ریسکها و تخصص فنی، حق دارد سودی متعارف کسب کند. این سود معمولاً درصدی از کل هزینههای ساخت برآورد میشود (عموماً بین ۲۰ تا ۳۰ درصد، بسته به عرف منطقه).
فرمول آورده سازنده:
آورده سازنده = (هزینه مستقیم + هزینه بالاسری) + سود متعارف
۴. مثال عددی محاسبه قدرالسهم بر اساس متد هزینه
فرض کنید ارزش ملک (زمین) مالک ۱۰۰ میلیارد تومان است.
| آیتمها | مبلغ (میلیارد تومان) |
| آورده مالک (ارزش زمین) | ۱۰۰ |
| ۱. هزینههای مستقیم ساخت | ۷۰ |
| ۲. هزینههای بالاسری و مجوزها | ۱۵ |
| ۳. بلاعوض پرداختی به مالک | ۵ |
| جمع هزینههای واقعی سازنده (۱+۲+۳) | $۷۰ + ۱۵ + ۵ = **۹۰**$ |
| سود متعارف سازنده (۲۵% از ۹۰) | ۲۲.۵ |
| آورده کل سازنده (هزینهها + سود) | $۹۰ + ۲۲.۵ = **۱۱۲.۵**$ |
| آورده کل پروژه (مالک + سازنده) | $۱۰۰ + ۱۱۲.۵ = **۲۱۲.۵**$ |
محاسبه سهم مالک و سازنده:
سهم مالک: ۱۰۰ تقسیم بر ۲۱۲.۵ (تقریباً) ۰.۴۷۰۵
سهم سازنده: ۱۱۲.۵ تقسیم بر ۲۱۲.۵ (تقریباً) ۰.۵۲۹۵
نتیجه: با متد هزینه، سهم مالک ۴۷.۰۵ درصد و سهم سازنده ۵۲.۹۵ درصد تعیین میگردد.
۵. مزایا و معایب متد هزینه
مزایا:
دقت بالا: این روش به دلیل محاسبه جزء به جزء هزینهها، دقیقترین ارزیابی را ارائه میدهد.
شفافیت: تمامی هزینهها برای مالک مشخص است و امکان فاکتورخوانی وجود دارد.
کنترل کیفیت: مالک میتواند در خصوص میزان سود سازنده و متریال لوکس، با آگاهی کامل تصمیم بگیرد.
معایب:
پیچیدگی محاسباتی: برآورد هزینهها بهویژه در بازار ایران با نوسانات شدید قیمت، دشوار است.
نیاز به تخصص: نیازمند کارشناس یا مهندس عمران متخصص برای برآورد هزینههای ساخت.
احتمال اختلاف: ممکن است در خصوص تعیین نرخ سود متعارف و یا هزینههای بالاسری، بین طرفین اختلاف ایجاد شود.
با وجود پیچیدگی، استفاده از متد هزینه به همراه متد ارزش روز زمین، بهترین راهکار برای اطمینان از یک قرارداد عادلانه و برد-برد در مشارکت در ساخت است.