زمانبندی پرداخت بلاعوض و نحوه تضمین مالی آن در قرارداد مشارکت
مبلغ بلاعوض (حق اسکان موقت) یکی از تعهدات نقدی اصلی سازنده است و چگونگی پرداخت و تضمین آن، برای مالک از اهمیت ویژهای برخوردار است. تعیین زمانبندی دقیق و سازوکارهای تضمین مالی در قرارداد مشارکت در ساخت، ریسک مالی مالک را در دوران آواربرداری و ساخت، به حداقل میرساند.
۱. زمانبندی پرداخت مبلغ بلاعوض (در دو جزء)
بلاعوض، همانطور که قبلاً گفته شد، از دو جزء اصلی تشکیل شده که زمان پرداخت متفاوتی دارند:
- الف. کمکهزینه ودیعه اولیه (Initial Deposit – یکجا):
این مبلغ، که مالک از آن برای تأمین رهن (ودیعه) مسکن موقت خود استفاده میکند، باید یکجا و در ابتدای قرارداد پرداخت شود.
زمان پرداخت: همزمان با امضای قرارداد نهایی و قبل از تحویل ملک به سازنده (در دفتر اسناد رسمی یا دفتر مشاور).
علت اهمیت: مالک باید قبل از تخلیه ملک خود، از تأمین وجه رهن مسکن جدید مطمئن باشد. عدم پرداخت این بخش در زمان امضا، ریسک تخلیه را برای مالک افزایش میدهد.
- ب. اجارهبهای ماهانه دوران ساخت (Rent – اقساطی):
این مبلغ، که اجارهبهای جاری را پوشش میدهد، بهصورت اقساط ماهانه یا فصلی پرداخت میشود.
زمان پرداخت: از تاریخ تخلیه کامل ملک و تحویل آن به سازنده آغاز میشود.
نحوه پرداخت: در ابتدای هر ماه شمسی (یا فصلی)، تا تاریخ مشخص شده در قرارداد (تاریخ تحویل موقت).
| جزء بلاعوض | زمان پرداخت | نحوه پرداخت |
| ودیعه اولیه | همزمان با امضای قرارداد نهایی | یکجا و در قالب چک تضمینشده |
| اجارهبهای ماهانه | از تاریخ تخلیه و تحویل، در ابتدای هر ماه | اقساطی (ماهانه یا فصلی) |
۲. نحوه تضمین مالی پرداخت بلاعوض
از آنجایی که پرداخت اجارهبهای ماهانه یک تعهد مستمر در طولانی مدت است، مالک باید تضمین کافی برای اجرای آن در اختیار داشته باشد:
- چکهای تضمینی (رایجترین روش):
سازنده موظف است برای کل مبلغ اجارهبهای دوران ساخت، به تعداد اقساط توافق شده (مثلاً ۲۴ ماه)، چکهای مجزا و بدون تاریخ یا چکهای با تاریخ سررسید مشخص را صادر کند و به مالک تحویل دهد.
نکته حقوقی: این چکها به صورت امانی نزد مالک میمانند و مالک تنها در صورت عدم پرداخت نقدی توسط سازنده در موعد مقرر، حق نقد کردن آنها را خواهد داشت.
- تضمین با سهم (روش حقوقی قوی):
در قراردادهای حرفهای، شرط میشود که اگر سازنده در پرداخت بلاعوض تأخیر کند، مالک حق دارد تا زمان تسویه بدهی، انتقال سهم بعدی سند را متوقف کند. این اهرم فشار حقوقی، قویترین تضمین برای مالک است، زیرا منافع مالی سازنده مستقیماً به پرداخت به موقع بلاعوض گره میخورد.
- جریمه تأخیر در پرداخت:
مالک باید برای هرگونه تأخیر در پرداخت اجارهبهای ماهانه، شرط جریمه روزانه را در قرارداد لحاظ کند. این جریمه نه تنها جنبه جبران خسارت دارد، بلکه عاملی بازدارنده برای سازنده است.
۳. توقف پرداخت بلاعوض (پایان تعهد)
تعهد سازنده به پرداخت بلاعوض، تا تاریخ مشخصی در قرارداد ادامه مییابد که معمولاً شامل یکی از موارد زیر است:
تاریخ تحویل موقت: تاریخی که واحدهای نوساز طبق قرارداد باید به مالک تحویل داده شوند.
تاریخ پایان کار: (به نفع مالک) اگر در قرارداد قید شود که پرداخت تا زمان اخذ گواهی پایان کار ادامه دارد، اطمینان مالک از تکمیل نهایی پروژه بیشتر میشود.
نکته تمدید: اگر پروژه به دلیل قصور سازنده با تأخیر مواجه شود، سازنده موظف است پرداخت اجارهبها را تا زمان تحویل موقت واقعی ادامه دهد و علاوه بر آن، جریمه تأخیر ساخت را نیز به مالک بپردازد.
به طور خلاصه، کلید مدیریت ریسک بلاعوض برای مالک، در گرو دریافت تضمینهای کافی (چکها و اهرم انتقال سند) و تعیین شروط جریمه در صورت تأخیر در پرداخت است.