روش تعیین قدرالسهم مشارکت بر اساس ارزش روز زمین

روش تعیین قدرالسهم مشارکت بر اساس ارزش روز زمین

تعیین قدرالسهم (سهم درصدی مالک و سازنده) در قرارداد مشارکت در ساخت، عمدتاً بر اساس ارزش‌گذاری دقیق و صحیح آورده هر یک از طرفین استوار است. آورده مالک، همان ارزش روز زمین است. این روش، مبنای اصلی اکثر محاسبات مشارکتی در بازار ملک و ساخت‌وساز است.

۱. تعریف و اهمیت ارزش روز زمین

ارزش روز زمین، مهم‌ترین فاکتور در معادله قدرالسهم است. این ارزش، نشان‌دهنده آورده نقدی مالک به شراکت است و محاسبه صحیح آن، تضمین‌کننده عدالت در قرارداد است.

•  ارزش روز زمین (Land Value) چیست؟

  ارزش روز زمین، مبلغی است که اگر ملک در همان وضعیت (کلنگی یا زمین بایر) در تاریخ عقد قرارداد در بازار آزاد به فروش برسد، به دست می‌آید. این ارزش توسط کارشناسان خبره تعیین می‌شود و مستقل از ارزش اعیانی (ساختمان قدیمی) است.

•  چرا مبنای محاسبه است؟

  در قرارداد مشارکت، زمین حکم سرمایه را دارد و در واقع سازنده با ارائه خدمات، سرمایه خود را با این دارایی مبادله می‌کند. بنابراین، تعیین ارزش ریالی زمین، اولین گام برای محاسبه نسبت آورده مالک به کل هزینه پروژه است.

۲. گام‌های محاسبه ارزش روز زمین

تعیین ارزش زمین صرفاً بر اساس قیمت متری منطقه نیست و عوامل متعددی بر ارزش‌گذاری نهایی تأثیر می‌گذارند:

•  گام اول: ارزیابی کارشناسی (تأیید صلاحیت)

  مالک باید برای تعیین دقیق ارزش ملک خود به کارشناس رسمی دادگستری یا یک کارشناس معتمد و مجرب در حوزه ساخت‌وساز مراجعه کند. ارزیابی رسمی، پایه توافق را محکم می‌کند.

•  گام دوم: تحلیل عوامل مؤثر منطقه‌ای

  کارشناس عوامل زیر را در تعیین ارزش هر متر مربع زمین دخیل می‌کند:

  • موقعیت ملک: دسترسی، قرارگیری در بر خیابان اصلی یا فرعی.

  • پتانسیل تراکم: حداکثر تعداد طبقات و زیربنای مجاز که شهرداری اجازه ساخت آن را می‌دهد.

  • عرض گذر: عرض خیابانی که ملک در آن قرار دارد (گذر پهن‌تر = ارزش بیشتر).

  • عرض زمین و ابعاد هندسی: زمین‌های خوش‌قواره (مستطیل‌های استاندارد) ارزش بالاتری نسبت به زمین‌های بدقواره یا دارای شکستگی دارند.

۳. فرمول محاسبه قدرالسهم بر اساس ارزش ریالی

پس از تعیین ارزش روز زمین، نوبت به محاسبه آورده سازنده و اعمال آن در فرمول می‌رسد. این روش، دقیق‌ترین راه برای تعیین سهم است:

سهم مالک = (ارزش زمین) / (ارزش زمین + هزینه ساخت + سایر هزینه‌ها)

اجزای آورده سازنده (هزینه ساخت + سایر هزینه‌ها)

برای تعیین سهم سازنده، باید مجموع هزینه‌های زیر محاسبه و با آورده مالک مقایسه شود:

• هزینه‌های مستقیم ساخت: شامل مصالح، دستمزد کارگران و پیمانکاران، و تجهیزات.

• هزینه‌های بالاسری: شامل هزینه‌های اداری، بیمه، مالیات، عوارض شهرداری، اخذ پروانه ساخت.

• هزینه‌های تسهیلات مالک: شامل مبلغ بلاعوض (حق اسکان) پرداختی به مالک.

• سود متعارف سازنده: سودی که سازنده بابت مدیریت ریسک و سرمایه‌گذاری انتظار دارد (معمولاً بین ۲۰ تا ۳۰ درصد هزینه‌های ساخت).

مثال عددی (تکمیل بر اساس ارزش روز زمین):

فرض کنید ارزش روز زمین تعیین شده توسط کارشناس ۱۰۰ میلیارد ریال باشد.

محاسبه سهم مالک:

سهم مالک = ۱۰۰ تقسیم بر ۲۲۰ (تقریباً) ۰.۴۵۴۵

نتیجه:

• سهم مالک: ۴۵.۴۵ درصد

• سهم سازنده: ۵۴.۵۵ درصد

 ۴. اهمیت تنظیم قدرالسهم در قرارداد

•  تضمین شفافیت:

  ضروری است که نحوه محاسبه قدرالسهم و تمامی فاکتورهای تأثیرگذار (به‌ویژه مبلغ بلاعوض و استاندارد ساخت) به‌صورت کتبی در قرارداد ذکر شود تا از اختلافات در مورد توجیه‌پذیری سهم، جلوگیری شود.

•  قابلیت تعدیل:

  در قراردادهای بلندمدت، گاهی شرطی تحت عنوان “تعدیل قدرالسهم” درج می‌شود که اگر هزینه‌های سازنده به‌طور غیرقابل پیش‌بینی افزایش یابد، سهم او با توافق طرفین قابل بازنگری باشد.

در مجموع، روش مبتنی بر ارزش روز زمین، معیار سنجش انصاف در قرارداد مشارکت در ساخت است و تعیین دقیق آن، نیازمند مشاوره با متخصصان فنی و مالی است.