تفاوت مشارکت در ساخت با قرارداد پیمانکاری
قرارداد مشارکت در ساخت و قرارداد پیمانکاری دو شیوه کاملاً متفاوت برای احداث بنا هستند که از نظر ماهیت حقوقی، نحوه تأمین مالی، ریسکهای طرفین و مالکیت، تفاوتهای اساسی دارند. درک این تفاوتها برای مالکان ملک کلنگی که قصد نوسازی دارند، بسیار حیاتی است.
۱. تفاوت در ماهیت حقوقی و مالکیت
بزرگترین تفاوت این دو قرارداد، در نحوه تعریف رابطه طرفین و مالکیت ملک است:
| ویژگی | مشارکت در ساخت (Co-development) | قرارداد پیمانکاری (Construction Contract) |
| ماهیت حقوقی | عقد شرکت و عقد نامعین. رابطه، شراکتی است. | عقد اجاره اشخاص یا عقد جعاله. رابطه، کارفرما و مجری است. |
| آورده مالک | زمین (عرصه) و ملک کلنگی. | پول (نقدینگی) برای پرداخت هزینههای پیمانکار. |
| آورده مجری | سرمایه، مصالح، اجرا و تخصص (مدیریت پروژه). | تعهد به انجام کار در ازای دستمزد. |
| وضعیت مالکیت | مالکیت زمین به تدریج و طبق توافق به سازنده منتقل میشود. | مالکیت زمین و بنا کاملاً در اختیار کارفرما (مالک) باقی میماند. |
| نحوه پرداخت | پرداخت سهم (واحدهای نوساز) به جای پول. | پرداخت نقدی و قسطی دستمزد به پیمانکار. |
۲. تفاوت در نحوه تأمین مالی و ریسکهای مالی
تفاوت در نحوه تأمین هزینهها، ریسکهای مالی هر طرف را به شکل متفاوتی تعریف میکند:
- ریسک مالی در مشارکت در ساخت (تقسیم ریسک)
در مشارکت، سازنده (مجری) مسئول تأمین کل سرمایه ساخت است و ریسک نوسانات قیمت مصالح را میپذیرد. مالک هیچ وجه نقدی بابت ساخت نمیپردازد و ریسکهای مالی او کاهش مییابد. سازنده در ازای این ریسک، سهمی از ملک جدید را دریافت میکند.
- ریسک مالی در قرارداد پیمانکاری (ریسک مطلق مالک)
در پیمانکاری، کارفرما (مالک) مسئول اصلی تأمین مالی کل پروژه است. مالک باید منابع مالی لازم برای پرداخت اقساط پیمانکار، خرید مصالح (در صورت پیمان مدیریت)، و هزینههای احتمالی ناشی از تورم را فراهم کند. هرگونه تأخیر در تأمین مالی، ریسک توقف پروژه را افزایش میدهد.
۳. تفاوت در هدف نهایی و انگیزه مجری
- هدف در مشارکت در ساخت (کسب سود)
هدف سازنده از مشارکت در ساخت، کسب سود از فروش سهم خود از واحدهای نوساز است. این انگیزه، مستقیماً به نفع مالک نیز هست؛ زیرا سازنده تلاش میکند تا کیفیت ساخت را بالا ببرد تا بتواند واحدهای خود را با قیمت بهتر و سریعتر به فروش برساند.
- هدف در قرارداد پیمانکاری (کسب دستمزد)
هدف پیمانکار، انجام کار مطابق مشخصات فنی و دریافت حقالزحمه توافق شده است. انگیزه پیمانکار در انجام کار با کیفیت بالا، تنها تعهدات قراردادی است و سود او مستقل از قیمت نهایی فروش واحدهاست.
۴. تفاوت در کنترل و نظارت بر پروژه
| وجه مقایسه | مشارکت در ساخت | قرارداد پیمانکاری |
| کنترل اجرایی | سازنده مدیریت فنی و اجرایی کامل را بر عهده دارد. | مالک (کارفرما) کنترل و نظارت بیشتری بر انتخاب مصالح و پیمانکاران فرعی دارد. |
| تغییرات فنی | تغییرات در نقشه یا متریال نیاز به توافق هر دو شریک دارد. | مالک میتواند در طول پروژه، تغییراتی را به پیمانکار ابلاغ کند (با تعدیل هزینه). |
| پیچیدگی قرارداد | پیچیدگی بیشتر، به دلیل تعیین قدرالسهم، تضمینها، و شروط فسخ شراکتی. | پیچیدگی کمتر، به دلیل تمرکز بر تعهد انجام کار و پرداخت دستمزد. |
نتیجهگیری
اگر مالک توانایی مالی و زمان کافی برای مدیریت صفر تا صد یک پروژه ساختمانی را دارد، قرارداد پیمانکاری میتواند انتخاب مناسبی باشد. اما اگر هدف، نوسازی ملک بدون صرف نقدینگی و واگذاری ریسکهای مالی و اجرایی به یک متخصص است، مشارکت در ساخت بهترین و منطقیترین گزینه خواهد بود.