انواع متداول قراردادهای مشارکت در ساخت
قرارداد مشارکت در ساخت یک مفهوم کلی است که میتواند با توجه به شرایط ملک، توانایی مالی طرفین و نوع توافق، در قالبها و مدلهای متفاوتی تنظیم شود. هدف اصلی در تمامی این مدلها، استفاده از آورده مالک (زمین) و آورده سازنده (سرمایه و اجرا) برای ایجاد یک ارزش مشترک است.
در اینجا به متداولترین انواع قراردادهای مشارکت در ساخت و زیرمجموعههای آنها میپردازیم:
۱. قرارداد مشارکت در ساخت سنتی (Standard Co-development)
این رایجترین و شناختهشدهترین نوع قرارداد است که بر اساس آن، سازنده مسئولیت کامل تأمین سرمایه و اجرای پروژه را بر عهده میگیرد.
تقسیم سود بر اساس قدرالسهم (Percentage Split) در این مدل، سهم مالک و سازنده بر اساس درصدی از کل زیربنای مفید یا تعداد واحدهای نوساز تعیین میشود. این تقسیم درصد بر پایه عوامل زیر استوار است:
ارزش روز زمین (آورده مالک).
هزینه کل ساخت (آورده سازنده).
نرخ سود منطقی بازار در آن منطقه.
انتقال تدریجی مالکیت (Progressive Title Transfer) در این مدل، مالکیت زمین به یکباره منتقل نمیشود، بلکه بر اساس پیشرفت پروژه (بهعنوان مثال، ۲۵ درصد در زمان پایان سفتکاری، ۲۵ درصد در زمان پایان نازککاری و…) به سازنده منتقل میگردد. این روش، قویترین تضمین برای مالک است.
۲. قرارداد مشارکت با آورده نقدی مالک (Owner’s Cash Contribution)
این مدل زمانی مورد استفاده قرار میگیرد که ارزش زمین نسبت به هزینههای ساخت بسیار پایینتر است، یا مالک تمایل به کسب سهم بیشتری دارد و حاضر است بخشی از هزینههای ساخت را تأمین کند.
تزریق نقدی در ازای سهم بیشتر مالک میتواند علاوه بر زمین، مبلغی نقدی را نیز به پروژه تزریق کند تا در محاسبات قدرالسهم، سهم بیشتری از واحدهای نوساز را به دست آورد.
تضمین کیفیت و سرعت بعضی مالکان از آورده نقدی بهعنوان ابزاری برای تضمین کیفیت مصالح و تسریع فرآیند ساخت توسط سازنده استفاده میکنند.
۳. قرارداد مشارکت در ساخت پیمان مدیریت (Owner-Managed Co-development)
این نوع قرارداد، کمی با مدل سنتی تفاوت دارد و بیشتر ترکیبی از پیمانکاری و مشارکت است.
پیمان مدیریت با مالکیت زمین در این حالت، مالک زمین را تأمین میکند، اما نقش سازنده به مدیریت پروژه و اجرا (Management Fee) محدود میشود. در اینجا، سهم سازنده نه به دلیل تأمین سرمایه، بلکه در ازای تخصص فنی و مدیریت پروژه تعیین میگردد.
مالک: هزینههای ساخت را تأمین میکند.
سازنده: درصدی از هزینههای کلی ساخت را بهعنوان حق مدیریت پروژه دریافت میکند.
ریسک مالی: در این حالت، بخش اعظم ریسک مالی پروژه بر عهده مالک باقی میماند.
۴. قراردادهای مشارکت چندجانبه (Multi-Party Agreements)
این قراردادها در پروژههای بزرگ و بهویژه در نوسازی بافتهای فرسوده کاربرد دارند.
مشارکت با تجمیع پلاکها در این مدل، چندین مالک (که ملکهایشان در کنار یکدیگر قرار دارد) با یک سازنده قرارداد میبندند. در این حالت، نحوه تقسیم سهم نهایی بین مالکان بر اساس ارزش و متراژ ملک اولیه هر فرد، پیچیدگیهای حقوقی و محاسباتی خاص خود را دارد.
مشارکت سه یا چند جانبه (با حضور تأمینکننده مالی) این قرارداد شامل مالک (زمین)، سازنده (اجرا) و یک نهاد ثالث (مثلاً یک شرکت سرمایهگذاری یا بانک) بهعنوان تأمینکننده مالی است. در این حالت، سهم سود بین هر سه طرف تقسیم میشود.
۵. قراردادهای خاص و کمتر متداول
مشارکت با هدف بازسازی (Renovation Co-development) این نوع قرارداد برای ملکهایی است که به جای تخریب کامل، نیاز به تقویت سازه و بازسازی اساسی دارند. در اینجا، آورده سازنده در قالب هزینههای بازسازی و مقاومسازی تعریف میشود.
تهاتر زمین در ازای ساخت واحد در برخی موارد، کل زمین در مقابل تحویل تعدادی واحد مشخص (به جای درصدی از کل واحدها) به مالک واگذار میشود. در این حالت، سهم مالک و سازنده بر اساس متراژ ثابت تعیین میشود نه درصد.
انتخاب نوع قرارداد، کاملاً به اهداف و تواناییهای طرفین بستگی دارد و باید با مشورت متخصصان مالی و حقوقی صورت پذیرد تا منافع هر دو طرف بهصورت عادلانه تأمین شود.