آیا مشارکت در ساخت یک رابطه برد-برد (Win-Win) است؟
بله، در حالت ایدهآل و در صورتی که قرارداد مشارکت در ساخت (Co-development) به درستی و با رعایت اصول انصاف تنظیم شده باشد، این رابطه یک رابطه برد-برد (Win-Win) محسوب میشود و منافع هر دو طرف—مالک و سازنده—را تأمین میکند.
این مدل همکاری، موانع مالی و اجرایی را از میان برمیدارد و به هر دو طرف اجازه میدهد تا به اهداف کلیدی خود برسند.
مزایای مشارکت در ساخت برای مالک (برد مالک)
مالک ملک کلنگی، بیشترین منفعت را از حذف نیاز به سرمایهگذاری نقدی میبرد و بدون متحمل شدن ریسکهای اجرایی، ارزش دارایی خود را چندین برابر میکند.
افزایش ارزش دارایی بدون صرف هزینه مالک بدون نیاز به تأمین سرمایه برای ساخت، صاحب چندین واحد نوساز میشود. ارزش ریالی واحدهای جدید به مراتب بالاتر از ارزش ملک کلنگی قبلی است.
کسب درآمد در دوران ساخت (بلاعوض) مالک در طول مدت ساخت، مبلغی را بهعنوان اجارهبها (بلاعوض) دریافت میکند که هزینههای اسکان موقت او را پوشش میدهد و ضرر عدمالنفع در دوران پروژه را جبران میکند.
حذف دغدغههای اجرایی، فنی و حقوقی مسئولیتهای سنگین و پیچیدهای چون اخذ پروانه، مدیریت پیمانکاران، خرید مصالح و رعایت اصول مهندسی بر عهده سازنده است. مالک از این دغدغهها معاف میشود و تنها بر نظارت کلی تمرکز میکند.
انتقال ریسکهای پروژه ریسکهایی مانند تأخیر در پروژه، نوسان قیمت مصالح و حوادث کارگاهی عمدتاً بر عهده سازنده است (با قید ضمانتهای اجرایی در قرارداد).
مزایای مشارکت در ساخت برای سازنده (برد سازنده)
سازنده نیز با ورود به این شراکت، بزرگترین چالش خود، یعنی تأمین سرمایه برای خرید زمین، را از پیش رو برمیدارد و به سرعت به مرحله ساخت میرسد.
حذف نیاز به نقدینگی هنگفت برای خرید زمین هزینه خرید زمین در پروژههای بزرگ، بخش عمدهای از بودجه است. سازنده با ورود به مشارکت، این بخش از سرمایه خود را ذخیره میکند و آن را صرف تأمین مصالح و دستمزدها میکند، که به افزایش سرعت گردش مالی او کمک میکند.
کسب سود مطمئن و قابل پیشبینی سازنده در ازای سرمایهگذاری و اجرای تعهدات، سهم مشخصی از واحدهای نوساز (به عنوان مثال ۵۰ تا ۶۰ درصد واحدها) را به دست میآورد که پس از فروش، سود قابل توجهی را نصیب او میکند.
تضمین بازگشت سرمایه از طریق سهم سرمایهگذاری سازنده با انتقال تدریجی قدرالسهم از مالکیت زمین تضمین میشود. این تضمین بهویژه در بازار مسکن، از ریسک پایینتری برخوردار است.
بهبود رزومه و افزایش اعتبار حرفهای تکمیل موفقیتآمیز یک پروژه مشارکت در ساخت، رزومه سازنده را تقویت کرده و اعتماد عمومی را برای پروژههای بعدی جلب میکند.
عوامل تبدیل مشارکت به یک رابطه برد-برد واقعی
برای اینکه این رابطه از تئوری به عمل تبدیل شود و برد-برد باقی بماند، توجه به موارد زیر ضروری است:
تنظیم قرارداد عادلانه قرارداد باید توسط وکیل یا مشاور متخصص تنظیم شود تا حقوق هر دو طرف به صورت متوازن لحاظ گردد. تعیین قدرالسهم عادلانه بر اساس ارزش روز زمین و هزینههای ساخت، کلید اصلی این توازن است.
شفافیت مالی و فنی مشخص بودن جدول متریال، زمانبندی دقیق و شفافیت در هزینهها، جلوی اختلافات آتی را میگیرد و اعتماد متقابل را تقویت میکند.
تضمینهای حقوقی محکم استفاده از ضمانتنامههای اجرایی و تعیین جریمههای تأخیر و فسخ قرارداد، تضمین میکند که هر طرف به تعهدات خود پایبند بماند و در صورت تخلف، طرف مقابل متضرر نشود.
در نتیجه، مشارکت در ساخت یک مکانیزم هوشمندانه است که موانع را برای هر دو طرف حذف میکند. اگر این شراکت با اعتماد، شفافیت و قرارداد حقوقی قوی همراه باشد، قطعاً یک رابطه برد-برد و بهترین راهکار برای نوسازی و سرمایهگذاری در حوزه مسکن خواهد بود.