تعریف حقوقی قرارداد مشارکت در ساخت از دیدگاه قانون
قرارداد مشارکت در ساخت (Co-development Agreement) یکی از متداولترین قراردادها در حوزه مسکن و شهرسازی است. هرچند این قرارداد به طور صریح و تحت یک عنوان واحد در قانون مدنی ایران تعریف نشده است، اما از دیدگاه حقوقی، ماهیت آن را میتوان با استناد به اصول کلی قانون مدنی و قواعد فقهی قراردادها تبیین کرد.
ماهیت حقوقی قرارداد مشارکت در ساخت
از آنجایی که قانون مدنی ایران بر اصل آزادی قراردادها (ماده ۱۰ قانون مدنی) استوار است، این امکان وجود دارد که طرفین (مالک و سازنده) قراردادی را منعقد کنند که تابع قواعد عمومی قراردادها باشد. ماهیت حقوقی قرارداد مشارکت در ساخت معمولاً از ترکیب چندین نوع عقد قانونی تشکیل میشود:
عقد معین یا نامعین؟ قرارداد مشارکت در ساخت یک عقد نامعین است. این بدان معناست که در قانون مدنی نام مشخص و قالب از پیش تعیین شدهای برای آن وجود ندارد، بلکه تابع شرایط عمومی صحت معاملات و توافقات خاص طرفین است.
عقد شرکت (ماده ۵۷۱ به بعد قانون مدنی) هسته اصلی این قرارداد، عقد شرکت است. در این رابطه، آورده مالک (زمین و ملک کلنگی) و آورده سازنده (سرمایه، مصالح، و کار) به عنوان سهمالشرکه در نظر گرفته میشود. طرفین توافق میکنند که داراییهای خود را با هم ترکیب کنند تا پس از انجام عملیات ساختمانی، در سود و زیان حاصله (واحدهای ساخته شده) شریک باشند.
عقد وکالت و اعطای نمایندگی مالک با امضای قرارداد، ضمن انتقال تدریجی سهمی از ملک، به سازنده وکالت یا نمایندگی میدهد تا اقدامات اجرایی، اخذ پروانه، و مدیریت پیمان را به نام هر دو طرف انجام دهد. این وکالت معمولاً به صورت بلاعزل تنظیم میشود.
عقد صلح یا بیع (در خصوص انتقال تدریجی) انتقال تدریجی قدرالسهم از مالک به سازنده (بر اساس درصد پیشرفت پروژه) از نظر حقوقی در قالب بیع (خرید و فروش) یا صلح انجام میشود. با هر مرحله انتقال، بخشی از مالکیت زمین در ازای تعهد سازنده به تکمیل ساخت، از مالک به سازنده منتقل میشود.
الزامات حقوقی و شروط صحت قرارداد
برای اینکه قرارداد مشارکت در ساخت از دیدگاه قانون صحیح و لازمالاجرا باشد، باید شرایط عمومی صحت معاملات (ماده ۱۹۰ قانون مدنی) و برخی الزامات خاص رعایت شود:
قصد و رضای طرفین: اراده و توافق آزاد مالک و سازنده بر انجام معامله (ساخت و شراکت).
اهلیت طرفین: طرفین باید بالغ، عاقل و رشید باشند و ممنوعیت قانونی برای تصرف در اموال خود نداشته باشند (بهویژه در املاک ورثهای).
معین بودن موضوع قرارداد: موضوع مشارکت که همان ساخت یک بنای مشخص با ویژگیها و متراژ تعیین شده است، باید کاملاً معین و قابل اجرا باشد.
مشروعیت جهت معامله: هدف از ساخت باید قانونی و مشروع باشد.
نکات حقوقی مهم در قراردادهای مشارکت
از نظر حقوقی، برای تضمین منافع طرفین، باید بر نکات کلیدی زیر تأکید شود:
قدرالسهم و تخصیص واحدها: تعیین دقیق سهم هر یک از طرفین از عرصه و اعیان و چگونگی تخصیص واحدهای مشخص (طبقه، متراژ، امکانات).
ضمانت اجرا (تضمین): پیشبینی ضمانتهای محکم (مانند چک، سفته یا ضمانتنامه بانکی) و تعیین جریمه تأخیر برای تضمین اجرای تعهدات سازنده در زمان مقرر.
شرط فسخ و داوری: درج شروط صریح برای حق فسخ قرارداد در صورت تخلف اساسی، و تعیین مرجع حل اختلاف (ترجیحاً داوری تخصصی) برای رسیدگی سریعتر به دعاوی.
به این ترتیب، با وجود عدم وجود تعریف مستقیم در قوانین، قرارداد مشارکت در ساخت به دلیل اتکا به اصول کلی قراردادها، یک سند کاملاً لازمالاجرا و معتبر از دیدگاه حقوقی محسوب میشود.