تاثیر متراژ ملک قدیمی در تعیین میزان بلاعوض در مشارکت در ساخت
متراژ ملک قدیمی (کلنگی) یکی از عوامل کلیدی در تعیین مبلغ بلاعوض (حق اسکان موقت) در قرارداد مشارکت در ساخت است. این تأثیر از دو جنبه مالی و عرفی قابل بررسی است: جنبه تأمین مسکن موقت و جنبه ارزش آورده مالک.
۱. تأثیر متراژ بر نیاز اسکان موقت (جنبه اجارهبها)
بخش اصلی مبلغ بلاعوض، برای پوشش هزینه اجاره مسکن مالک در دوران ساخت پرداخت میشود. متراژ ملک قدیمی، مستقیماً بر نیاز و انتظارات مالک از مسکن موقت تأثیر میگذارد:
- ملک با متراژ کوچک (زیر ۱۰۰ متر):
مالکانی که ملک قدیمی آنها متراژ کوچکی دارد، معمولاً نیاز به یک واحد اجارهای با متراژ معمولی (مثلاً ۷۰ تا ۹۰ متر) در طول دوران ساخت دارند.
نتیجه: مبلغ اجارهبهای ماهانه بر اساس نرخ واحدهای کوچکتر محاسبه میشود و در نتیجه، کل بلاعوض پرداختی کمتر خواهد بود.
- ملک با متراژ بزرگ (بیش از ۱۵۰ متر):
اگر ملک قدیمی مالک بزرگ باشد (برای مثال یک خانه ویلایی قدیمی ۲۰۰ متری)، مالک منطقاً انتظار دارد که برای دوران اسکان موقت نیز بتواند واحدی با متراژ بزرگ (مثلاً بیش از ۱۲۰ متر) اجاره کند.
نتیجه: اجارهبهای واحدهای بزرگتر، به ویژه در مناطق خوب، به مراتب بیشتر است. بنابراین، مبلغ اجارهبهای ماهانه و در نهایت کل بلاعوض، به شدت افزایش مییابد.
نکته عرفی: اگر مالک در یک ملک بزرگ زندگی کرده باشد و بخواهد ملک کوچکتری اجاره کند، مبلغ بلاعوض بر اساس نیاز منطقی او محاسبه میشود. اما اگر مالک برای دوران ساخت تقاضای یک واحد لوکس در منطقه گرانتر داشته باشد، ممکن است سازنده تنها هزینه عرفی منطقه قبلی را بپذیرد.
۲. تأثیر متراژ بر ارزش آورده مالک (جنبه قدرالسهم)
متراژ ملک قدیمی هرچند عامل تعیینکننده اصلی نیست، اما در تعیین ارزش روز زمین و در نهایت، سهم مالک در کل پروژه نقش دارد:
- ارتباط غیرمستقیم با ارزش زمین:
متراژ زمین (عرصه) بزرگتر به معنای آورده با ارزش ریالی بالاتر برای مالک است. وقتی ارزش آورده مالک بالا باشد، قدرت چانهزنی او افزایش مییابد. مالک میتواند در ازای پذیرش سهم درصدی کمتر از عرف، مبلغ بلاعوض نقدی بسیار بالاتری را طلب کند تا توازن مالی حفظ شود.
- رابطه معکوس برای تعدیل سهم:
در مناطقی که سهم عرفی مالک و سازنده تقریباً برابر (مثلاً ۵۰-۵۰) است، هرگونه افزایش در مبلغ بلاعوض درخواستی مالک، بهعنوان آورده نقدی سازنده محسوب شده و سهم سازنده در کل پروژه را افزایش میدهد و سهم درصدی مالک را کاهش میدهد. (به جدول زیر توجه کنید.)
| متراژ ملک قدیمی | نیاز اسکان موقت | تأثیر بر کل مبلغ بلاعوض | تأثیر بر سهم درصدی مالک (قدرالسهم) |
| زیر ۱۰۰ متر | واحد اجارهای کوچک | پایین | اگر مبلغ بلاعوض عرفی باشد، تأثیر کمی دارد. |
| بالای ۱۵۰ متر | واحد اجارهای بزرگ | بسیار بالا | میتواند باعث کاهش سهم درصدی مالک شود، چون سازنده آورده نقدی بیشتری دارد. |
۳. نکات فنی و حقوقی مرتبط با متراژ
- متراژ و پتانسیل ساخت:
عامل اصلی در ارزشگذاری، نه صرفاً متراژ، بلکه “متراژ در گذر” و “پتانسیل تراکم” است. یک ملک ۱۰۰ متری در گذر ۲۰ متری، ممکن است پتانسیل ساخت بیشتری نسبت به یک ملک ۱۵۰ متری در گذر ۸ متری داشته باشد و این عامل مهمتر از متراژ صرف در تعیین قدرالسهم و بلاعوض است.
- نحوه تخصیص واحدهای جدید:
برخی مالکان ملکهای بزرگ، در قرارداد شرط میکنند که واحدهای سهم آنها نیز باید از متراژهای بزرگ ساختمان نوساز باشد. این شرط اگرچه مستقیماً بر بلاعوض تأثیر نمیگذارد، اما ارزش ریالی سهم مالک را افزایش داده و در مقابل، سازنده تلاش میکند تا بلاعوض کمتری را بپردازد تا معادله مالی به نفع او حفظ شود.
در نهایت، متراژ ملک قدیمی، یک معیار اولیه برای تعیین سطح اجارهبها و تعیین نیاز مالک است. اما مبلغ نهایی بلاعوض، پس از محاسبه ارزش روز زمین و برآورد هزینههای ساخت، در یک مذاکره چندوجهی و با هدف تعدیل سهم درصدی نهایی، تعیین و توافق میشود.