آشنایی با بازیگران اصلی مشارکت در ساخت: مالک، سازنده و مشاور
قرارداد مشارکت در ساخت (Co-development) یک فرآیند پیچیده سهجانبه است که موفقیت آن به تعامل و ایفای صحیح نقش توسط سه بازیگر اصلی بستگی دارد: مالک، سازنده و مشاور (واسطه/حقوقی). هر یک از این بازیگران، آورده، تعهدات و مسئولیتهای منحصر به فردی در پروژه دارند.
۱. مالک (Owner)
مالک، صاحب ملک کلنگی یا زمین است و نقطه آغاز پروژه محسوب میشود.
آورده مالک: آورده اصلی مالک، عرصه (زمین) و ملک موجود است. این دارایی، پایه و اساس ارزشگذاری قدرالسهم در قرارداد را تشکیل میدهد.
تعهدات و مسئولیتهای کلیدی:
تخلیه و تحویل ملک: مالک موظف است ملک را در زمان مقرر تخلیه کرده و آن را بلامعارض (بدون داشتن بدهی، مستأجر یا ادعای شخص ثالث) به سازنده تحویل دهد.
انتقال تدریجی سند: مالک باید متعهد شود که سند ملک را بهصورت تدریجی و بر اساس درصد پیشرفت فیزیکی ساختمان، به نام سازنده منتقل کند.
نظارت بر کیفیت: مالک حق دارد بر اجرای پروژه، کیفیت مصالح و تطابق ساخت با نقشههای مصوب نظارت کند.
تسویه بدهیهای قبلی: پرداخت بدهیهای مربوط به ملک تا پیش از تاریخ قرارداد (مانند قبوض، مالیات و عوارض قدیمی) بر عهده مالک است.
H منافع اصلی: کسب واحدهای نوساز بدون صرف هزینه ساخت، دریافت بلاعوض (اجارهبها) و ارتقاء ارزش دارایی.
۲. سازنده (Developer/Investor)
سازنده، مغز متفکر و بازوی اجرایی پروژه است که مسئولیت تبدیل زمین به ساختمان را بر عهده دارد.
آورده سازنده: آورده سازنده شامل سرمایه نقدی برای تأمین هزینهها، مصالح ساختمانی، مدیریت فنی، تخصص مهندسی و اجرای کامل پروژه است.
تعهدات و مسئولیتهای کلیدی:
تأمین مالی و اجرا: سازنده مسئولیت کامل تأمین بودجه، اخذ پروانه ساختمانی، مدیریت پیمانکاران، و اجرای پروژه طبق زمانبندی توافق شده را بر عهده دارد.
تضمینهای اجرایی: ارائه تضمینهای محکم (مانند ضمانتنامه بانکی یا چکهای تضمین) برای اطمینان مالک از تکمیل پروژه و پرداخت جریمه تأخیر.
رعایت استانداردها: اجرای کامل تعهدات فنی، استفاده از متریال باکیفیت توافقشده، و اخذ تأییدیههای فنی لازم (پایان کار، استانداردها).
پرداخت بلاعوض: پرداخت حق اسکان موقت (بلاعوض) به مالک در طول دوران ساخت.
منافع اصلی: کسب سهم مشخصی از واحدهای نوساز برای فروش و کسب سود.
۳. مشاور (Consultant/Mediator)
مشاور شامل کارشناسان املاک، حقوقی، مالی و مهندسی است که نقش تنظیمکننده، تسهیلگر و تضمینکننده انصاف در قرارداد را ایفا میکند.
انواع مشاوران در مشارکت در ساخت:
مشاور املاک تخصصی: تسهیلکننده مذاکرات، ارزشگذاری اولیه ملک و معرفی سازنده معتبر به مالک.
مشاور حقوقی (وکیل): تنظیمکننده تخصصی متن قرارداد، تدوین شروط محکم برای فسخ و داوری، و تضمین حقوق مالک در برابر ریسکها.
مشاور مهندسی/ارزیاب: انجام ارزیابی دقیق ملک، بررسی توجیهپذیری فنی و مالی پروژه، و تعیین قدرالسهم عادلانه.
نقش کلیدی مشاور در فرآیند: نقش اصلی مشاور، برقراری توازن و انصاف است. مشاور کمک میکند تا قرارداد از حالت یکسویه خارج شده و تمامی جنبههای مالی، فنی و حقوقی بهطور شفاف در آن لحاظ شود. بهویژه، حضور وکیل متخصص برای بررسی بندهای انتقال مالکیت و تضمینهای اجرایی، ضروری است.
نتیجهگیری:
یک قرارداد مشارکت در ساخت موفق، زمانی شکل میگیرد که مالک زمین و سازنده سرمایهگذار، با راهنمایی و نظارت یک مشاور متخصص، منابع خود را با هم ترکیب کرده و به تعهدات خود پایبند بمانند تا یک نتیجه برد-برد حاصل شود.