جدولهای عرفی تقسیم سهم مالک و سازنده در مشارکت بر اساس مناطق
نسبت قدرالسهم (سهم مالک و سازنده) در قراردادهای مشارکت در ساخت، یک عدد ثابت نیست و تحت تأثیر عوامل متعددی چون ارزش زمین، هزینه ساخت، میزان تراکم مجاز و عرف محلی قرار دارد.
با توجه به نوسانات بازار و تفاوتهای فاحش قیمت زمین در کلانشهرها، جدولهای زیر یک راهنمای عرفی و تخمینی از نسبتهای رایج در مناطق مختلف (بهویژه در تهران) را ارائه میدهند. این ارقام بدون در نظر گرفتن پرداخت بلاعوض سنگین و تنها بر اساس آورده زمین و هزینههای ساخت استاندارد در نظر گرفته شدهاند.
۱. تقسیم سهم بر اساس مناطق و ارزش زمین (جدول عرفی تهران)
این جدول، متداولترین تقسیمبندی را بر اساس قیمت منطقه و قدرت چانهزنی مالک نشان میدهد.
| دسته منطقه | مشخصات منطقه و ارزش زمین | نسبت عرفی قدرالسهم (مالک : سازنده) | ملاحظات عرفی |
| مناطق ۱ و ۳ (لوکس و گران) | ارزش زمین بسیار بالا، تراکم ساخت محدود. | ۵۵ : ۴۵ (به نفع مالک) | بالاترین سهم برای مالک به دلیل ارزش بالای آورده زمین. |
| مناطق ۲، ۴ و ۵ (متوسط رو به بالا) | ارزش زمین بالا، تقاضای زیاد برای خرید، تراکم متعارف. | ۵۰ : ۵۰ (تساوی) | رایجترین نسبت؛ در صورت پرداخت بلاعوض بالا، سهم سازنده تا ۵۲% افزایش مییابد. |
| مناطق ۶، ۷ و ۸ (مرکز شهر و تجاری) | ارزش زمین تجاری و اداری بالا، بافت قدیمی و محدودیت در پارکینگ. | ۵۰ : ۵۰ تا ۵۵ : ۴۵ | بسته به پتانسیل تجاری ملک، سهم مالک میتواند افزایش یابد. |
| مناطق ۹، ۱۰، ۱۱ و ۱۲ (بافت فرسوده/سنتی) | ارزش زمین متوسط تا پایین، لزوم تجمیع پلاک، ریسک گودبرداری. | ۴۵ : ۵۵ تا ۴۰ : ۶۰ (به نفع سازنده) | سهم سازنده به دلیل ریسک بالاتر، هزینههای تجمیع و پایین بودن ارزش اولیه زمین بیشتر است. |
| مناطق ۱۵ تا ۲۰ (حاشیه شهر) | ارزش زمین پایین، تمرکز بر تراکم و افزایش تعداد واحد. | ۴۰ : ۶۰ یا ۳۵ : ۶۵ (به نفع سازنده) | سازنده برای توجیهپذیری سرمایهگذاری، سهم بیشتری را طلب میکند. |
۲. تقسیم سهم بر اساس متغیرهای کلیدی (فراتر از منطقه)
در هر منطقهای، برخی عوامل فنی و مالی میتوانند نسبت عرفی جدول بالا را تا چند درصد تغییر دهند:
| عامل تأثیرگذار | وضعیت | تأثیر بر سهم مالک | توضیح |
| تراکم مجاز | بالا (مثلاً ۶ طبقه به بالا) | افزایش سهم مالک | سودآوری سازنده تضمین شده است، مالک سهم بیشتری میگیرد. |
| تراکم مجاز | پایین (مثلاً کمتر از ۴ طبقه) | کاهش سهم مالک | سود سازنده محدود است، سهم بیشتری از واحدها را طلب میکند. |
| میزان بلاعوض | بالا (مثلاً بیش از عرف منطقه) | کاهش سهم مالک | بلاعوض یک آورده نقدی از طرف سازنده است و قدرالسهم او را افزایش میدهد. |
| کیفیت متریال | بسیار لوکس و وارداتی | کاهش سهم مالک | افزایش هزینههای مستقیم ساخت، آورده سازنده را قویتر میکند. |
| ابعاد ملک | پلاک خوشقواره و بزرگ | افزایش سهم مالک | به دلیل سهولت ساخت و صرفه اقتصادی، سازنده سهم کمتری میپذیرد. |
| وضعیت سند | وجود معارض یا مشکل حقوقی | کاهش سهم مالک | سازنده ریسک حقوقی را میپذیرد و در ازای آن، سهم بیشتری طلب میکند. |
۳. اهمیت بلاعوض در تعدیل سهم
باید توجه داشت که در بسیاری از معاملات، طرفین از نسبتهای عرفی (مثلاً ۵۰ به ۵۰) استفاده میکنند و تنها عامل تعدیلکننده را مبلغ بلاعوض (پول نقد) قرار میدهند.
اگر مالک درخواست سهم نقدی بیشتری داشته باشد (بلاعوض بالا)، سازنده حاضر به پذیرش نسبت عرفی ۵۰ به ۵۰ میشود و مبلغ اضافی را به مالک پرداخت میکند.
اما اگر مبلغ بلاعوض بسیار بالا باشد، باید از فرمولهای محاسبهای استفاده شود که در آن، سهم سازنده به دلیل آورده نقدی افزایش یافته و نسبت نهایی ممکن است به ضرر مالک تغییر کند (مثلاً ۵۵ به ۴۵ به نفع سازنده).
۴. نکته نهایی برای مالک
جداول عرفی صرفاً یک نقطه آغازین برای مذاکره هستند و هر پروژه دارای ویژگیهای منحصر به فرد خود است. برای تعیین دقیق قدرالسهم، مالک باید:
ارزش روز زمین خود را بهصورت رسمی محاسبه کند.
با استفاده از یک مشاور متخصص، پتانسیل تراکم ملک خود را بررسی کند.
نسبت قدرالسهم پیشنهادی را با توجه به کیفیت متریال درخواستی و مبلغ بلاعوض، با جدولهای عرفی تطبیق دهد تا به یک قرارداد عادلانه و مطمئن دست یابد.