بند حیاتی که قرارداد مشارکت در ساخت را نجات میدهد: تضمینهای اجرایی
در قرارداد مشارکت در ساخت، ریسک اصلی متوجه مالک است؛ زیرا مالک ملک خود را در اختیار سازنده قرار میدهد و سرمایه اصلی او در گرو تعهدات آتی سازنده قرار میگیرد. بنابراین، بند مربوط به تضمینهای اجرایی (Performance Guarantees) حیاتیترین بخش قرارداد است که در صورت تخلف یا ناتوانی سازنده، از حقوق و منافع مالک دفاع کرده و قرارداد را از خطر شکست کامل نجات میدهد.
۱. تعریف و هدف تضمینهای اجرایی
تضمینهای اجرایی، وثیقههایی هستند که سازنده به مالک تحویل میدهد تا در صورت عدم اجرای تعهدات کلیدی (مانند تأخیر در تحویل، عدم پرداخت بلاعوض یا کاهش کیفیت ساخت)، مالک بتواند از محل آنها خسارت خود را جبران کند.
- جلوگیری از توقف پروژه:این تضمینها، اهرم فشاری قوی برای مالک ایجاد میکنند. با وجود این اهرم، سازنده انگیزه بالاتری برای پایبندی به برنامه زمانبندی و استانداردهای کیفی خواهد داشت.
- پوشش ریسک سه گانه مالک:تضمینها باید سه ریسک اصلی مالک را پوشش دهند: ۱. ریسک مالی (عدم پرداخت بلاعوض)، ۲. ریسک زمان (تأخیر در تکمیل) و ۳. ریسک فنی (کاهش کیفیت یا رهاسازی پروژه).
۲. انواع تضمینهای حیاتی در قرارداد
در یک قرارداد حرفهای، تضمینهای زیر باید از سازنده دریافت شوند:
- الف. ضمانتنامه بانکی حسن انجام کار (قویترین تضمین):این معتبرترین نوع تضمین است. بانک به درخواست سازنده، ضمانت میکند که اگر سازنده به تعهدات خود عمل نکند، مبلغ معینی را در قبال درخواست مالک به او بپردازد.
مزیت: نقدشوندگی بسیار بالا و سریع دارد و ریسک نقد نشدن چک را ندارد.
- ب. چک یا سفته تضمین اجرای تعهدات:رایجترین نوع تضمین در بازار ایران. سازنده یک یا چند فقره چک یا سفته با مبلغ قابل توجه (مثلاً معادل ۳۰ تا ۵۰ درصد کل هزینه ساخت) به عنوان تضمین به مالک میدهد.
نکته حقوقی: در متن چک باید حتماً عبارت “بابت تضمین اجرای تعهدات قرارداد مشارکت به شماره…” قید شود و از دریافت چک سفید امضا پرهیز گردد. همچنین، بهتر است پشت چکها توسط یک ضامن معتبر یا شریک سازنده امضا شود.
- ج. تضمین برای پرداخت بلاعوض:برای تضمین پرداخت به موقع اجارهبهای ماهانه، سازنده باید به تعداد ماههای قرارداد، چکهای جداگانه را به تاریخ سررسید هر ماه صادر کند و تحویل مالک دهد.
۳. مکانیسم آزادسازی تضمینها
تضمینها باید تا زمان اتمام تعهدات اصلی سازنده نزد مالک باقی بمانند و آزادسازی آنها باید در قرارداد بهصورت مرحلهای و مشروط قید شود.
| مرحله تکمیل پروژه | میزان آزادسازی تضمین | دلیل آزادسازی |
| اخذ پروانه و فونداسیون | آزادسازی صفر | ریسکهای اولیه (تخریب و گودبرداری) هنوز وجود دارند. |
| اتمام اسکلت و سقفها | آزادسازی ۲۰ تا ۳۰ درصد | بخش اصلی سازه انجام شده و ریسک رهاسازی کاهش یافته است. |
| پایان سفتکاری و نماسازی | آزادسازی ۴۰ تا ۵۰ درصد دیگر | بخش عمده سرمایهگذاری سازنده انجام شده است. |
| تحویل موقت و پایان کار | آزادسازی ۲۰ تا ۳۰ درصد دیگر | پروژه آماده بهرهبرداری است. |
| پایان دوره تضمین (گارانتی) | ۱۰ درصد نهایی | پس از اتمام دوره گارانتی (معمولاً ۱ سال پس از تحویل) برای پوشش عیوب پنهان. |
۴. مهمترین اهرم حقوقی: گره زدن تضمین به انتقال سند
قویترین بند در حمایت از مالک، شرطی است که انتقال تدریجی مالکیت (بخشهای سند) را به اجرای کامل تعهدات سازنده، بهویژه در مورد تضمینها و جریمهها، گره میزند.
شرط حیاتی: مالک باید حق داشته باشد در صورت عدم ارائه یا کاهش ارزش تضمینها، یا عدم پرداخت جریمهها، از امضای اسناد رسمی انتقال سهم بعدی به سازنده خودداری کند.
این بند، به مالک این امکان را میدهد که با متوقف کردن فرآیند انتقال سند، که برای سازنده بسیار حیاتی است، فشار لازم را برای وادار کردن او به اجرای تعهداتش وارد کند و از شکست قرارداد جلوگیری نماید.