فرآیند گام به گام مشارکت در ساخت برای مالک
فرآیند مشارکت در ساخت برای مالک، سفری چند مرحلهای از تصمیم اولیه تا سکونت در واحد نوساز است. این فرآیند معمولاً شامل سه مرحله کلی: آمادگی و مذاکره، عقد قرارداد و اجرا، و تحویل و تسویه حساب میشود.
مرحله ۱: آمادگی و مذاکره (پیش از قرارداد)
این مرحله حیاتیترین گام برای مالک است، زیرا شالوده مالی و حقوقی پروژه را تعیین میکند.
گام ۱: ارزیابی اولیه و تعیین ارزش ملک مالک باید ارزش واقعی ملک کلنگی خود (عرصه) را بر اساس موقعیت، متراژ و پتانسیل تراکم منطقه تعیین کند. این ارزیابی باید توسط کارشناس خبره یا مشاور املاک متخصص انجام شود. تعیین ارزش، مبنای محاسبه قدرالسهم خواهد بود.
گام ۲: تعیین نیازها و انتظارات مالک مالک باید بهطور شفاف مشخص کند که چه تعداد واحد، با چه متراژ و در چه طبقاتی نیاز دارد. همچنین، مبلغ مورد انتظار برای بلاعوض (حق اسکان) و سطح کیفی متریال (استاندارد، لوکس یا اقتصادی) باید مشخص شود.
گام ۳: انتخاب و ارزیابی سازنده مالک باید سابقه، توان فنی، و بنیه مالی چند سازنده را بررسی و مقایسه کند. صرفاً بالاترین قدرالسهم، نباید معیار انتخاب باشد؛ اعتبار، تجربه و زمانبازگشت سرمایه سازنده، اهمیت بیشتری دارند.
گام ۴: مذاکره و توافق بر سر شروط کلیدی پس از انتخاب سازنده، مذاکرات اولیه بر سر نسبت قدرالسهم (مثلاً ۵۰-۵۰ یا ۶۰-۴۰)، مبلغ بلاعوض، زمانبندی دقیق و نحوه پرداخت جریمه تأخیر انجام میشود.
گام ۵: تنظیم و تأیید پیشنویس قرارداد مالک باید پیش از امضای نهایی، پیشنویس قرارداد را توسط یک وکیل متخصص در قراردادهای مشارکت بررسی کند تا مطمئن شود شروط فسخ، تضمینها و نحوه انتقال مالکیت بهطور کامل منافع او را پوشش میدهد.
مرحله ۲: عقد قرارداد و اجرای پروژه
پس از توافق، مرحله رسمی شدن شراکت و آغاز عملیات ساختوساز فرا میرسد.
گام ۶: امضای قرارداد و ثبت رسمی قرارداد نهایی در دفترخانه یا بنگاه املاک رسمی به امضا میرسد و ضمانتهای اجرایی (چکهای تضمین یا ضمانتنامه بانکی) به مالک تحویل داده میشود.
گام ۷: تخلیه و تحویل ملک به سازنده مالک ملک را تخلیه کرده و در تاریخ مشخص شده به سازنده تحویل میدهد. از این تاریخ، سازنده مسئول پرداخت مبلغ بلاعوض (اجارهبها) طبق زمانبندی قرارداد است.
گام ۸: آغاز مراحل قانونی و اجرایی سازنده اقدام به اخذ مجوز تخریب و سپس پروانه ساخت از شهرداری میکند. عملیات اجرایی شامل گودبرداری، اجرای فونداسیون، و ساخت اسکلت آغاز میشود.
گام ۹: نظارت و انتقال تدریجی مالکیت مالک یا نماینده او (مهندس ناظر مورد اعتماد) باید بر کیفیت اجرای کار و مصالح نظارت داشته باشد. همزمان، مالک طبق شروط قرارداد (معمولاً در مراحل سفتکاری و نازککاری) اقدام به انتقال تدریجی سهم سازنده از سند زمین میکند.
گام ۱۰: تعیین واحدها و جزئیات نهایی پس از ساخت اسکلت و اجرای دیوارچینی، مالک و سازنده برای تعیین نهایی و دقیق واحدهای سهم مالک (بر اساس نقشه تفکیکی) و توافق بر سر جزئیات نازککاری (رنگ، مدل کابینت و…) جلسه میگذارند.
مرحله ۳: تحویل و تسویه حساب نهایی
این مرحله شامل تکمیل کار، اخذ مدارک قانونی و اتمام شراکت است.
گام ۱۱: اخذ پایان کار و تفکیک سند سازنده ساختمان را تکمیل کرده و گواهی پایان کار و تأییدیههای فنی لازم را از نهادهای مربوطه اخذ میکند. سپس سند ملک به صورت مجزا به نام مالک و سازنده تفکیک میشود.
گام ۱۲: تحویل واحدهای مالک و رفع نواقص واحدها به مالک تحویل داده میشود. مالک باید طبق چکلیست تحویل، کیفیت واحدها و مطابقت آنها با قرارداد را بررسی کند. در صورت وجود عیوب آشکار، سازنده موظف به رفع آنها در سریعترین زمان ممکن است.
گام ۱۳: تسویه حساب و خاتمه قرارداد پس از رفع نواقص و اطمینان از صحت کیفیت، مالک اقدام به انتقال آخرین بخش از سهم سازنده در سند ملک میکند. تضمینهای اجرایی سازنده (چکها یا ضمانتنامهها) به او بازگردانده میشود و رابطه مشارکتی خاتمه مییابد.