تاریخچه و سیر تحول مشارکت در ساخت در ایران
مفهوم مشارکت در ساخت (Co-development) به شکلی که امروز رایج است، یک پدیده نسبتاً جدید در نظام حقوقی و اجرایی ایران محسوب میشود. با این حال، ریشههای این مفهوم به الگوهای سنتی همکاری در ساختوساز باز میگردد. تحولات اقتصادی و اجتماعی دهههای اخیر، این قرارداد را از یک توافق ساده به یک مکانیزم مالی و حقوقی پیچیده تبدیل کرده است.
۱. ریشههای سنتی (قبل از دهه ۱۳۷۰ شمسی)
در دوران گذشته و تا پیش از تحولات بزرگ شهرنشینی، ساختوساز عمدتاً بر اساس دو الگوی سنتی انجام میشد:
الگوی سنتی خودمالکی: مالک زمین، با پسانداز یا دریافت وامهای کوچک، راساً اقدام به ساخت ملک خود میکرد. در این حالت، مالک هم کارفرما بود و هم تأمینکننده مالی. در صورت نیاز به کمک، از قراردادهای پیمانکاری ساده و بر اساس اعتماد محلی استفاده میشد.
الگوی شراکتی ساده: در موارد معدود، بین دو برادر یا دو شریک تجاری، آوردهها (یکی زمین، دیگری پول) برای ساخت یک ملک مسکونی یا تجاری ترکیب میشد. این توافقات اغلب بر اساس تفاهم و بدون جزئیات حقوقی پیچیده و بیشتر تحت عنوان “عقد شرکت” ساده تنظیم میشد.
۲. دوران آغازین و ظهور نیاز (دهه ۱۳۷۰ تا اواسط ۱۳۸۰)
با رشد جمعیت شهری و افزایش شدید قیمت زمین در شهرهای بزرگ، بهویژه تهران، الگوی خودمالکی برای اکثر مردم غیرممکن شد. این نقطه، زمان ظهور قراردادهای مشارکت در ساخت به معنای امروزی بود:
گرانی زمین و توقف ساخت افزایش سرسامآور قیمت زمین، سازندگان را از خرید زمینهای بزرگ باز داشت و مالکان را به دلیل نداشتن سرمایه ساخت، در وضعیت انفعال قرار داد. مشارکت در ساخت به عنوان راهحلی برای ترکیب زمین گرانقیمت (آورده مالک) با سرمایه ساخت (آورده سازنده) مطرح شد.
افزایش نقش مشاوران املاک در این دوره، دفاتر مشاور املاک نقش واسطه را ایفا کرده و پیشنویسهای ساده قرارداد مشارکت را بر اساس توافقات محلی (عرف) تنظیم میکردند. این قراردادها معمولاً فاقد پشتوانه حقوقی قوی بودند و بندهای مهمی مانند تضمینها، جریمه تأخیر، و داوری در آنها بهصورت کامل دیده نمیشد.
عدم شفافیت و افزایش اختلافات به دلیل فقدان قوانین مدون در این حوزه، دعاوی و اختلافات حقوقی بین مالک و سازنده بر سر مواردی چون تأخیر در تحویل و عدم کیفیت ساخت افزایش یافت.
۳. دوره تخصصی شدن و وضع قوانین (از اواسط دهه ۱۳۸۰ تاکنون)
با افزایش حجم پروژههای مشارکتی و پیچیدگیهای فنی و مالی، این حوزه نیازمند قانونگذاری و تخصصیتر شدن شد:
تصویب قانون پیشفروش ساختمان (۱۳۸۹) اگرچه این قانون مستقیماً برای قراردادهای مشارکت تدوین نشده بود، اما با وضع الزامات ثبت در دفتر اسناد رسمی و تعیین تکلیف حقوق پیشخریداران، بهطور غیرمستقیم بر شفافیت قراردادهای مشارکت (بهویژه در بخش فروش سهم سازنده) تأثیر گذاشت.
تخصصی شدن قراردادها با افزایش اختلافات، وکلای متخصص وارد عمل شده و بندهای حقوقی مهمی مانند انتقال تدریجی سند بر اساس پیشرفت فیزیکی، اهمیت تعیین داور متخصص و شروط محکم فسخ به یک امر متداول در قراردادها تبدیل شد. در نتیجه، قرارداد مشارکت از یک توافق ساده به یک سند حقوقی پیچیده تبدیل گردید.
نقش تسهیلات دولتی و بافت فرسوده در سالهای اخیر، دولت برای تشویق نوسازی در بافت فرسوده، تسهیلات و مشوقهایی را در نظر گرفته است. این امر، قراردادهای مشارکت در ساخت در مناطق فرسوده (که اغلب چندجانبه و شامل تجمیع هستند) را به یک حوزه فعال تبدیل کرده است.
نتیجهگیری از سیر تحول
مشارکت در ساخت در ایران از یک توافق ساده مبتنی بر اعتماد، به یک مدل سرمایهگذاری رسمی، مبتنی بر تحلیلهای مالی دقیق (محاسبه قدرالسهم) و دارای پشتوانه حقوقی قوی تبدیل شده است. این تحول، نتیجه مستقیم رشد شهرنشینی، افزایش قیمت زمین و نیاز به متخصصان حقوقی و فنی برای مدیریت ریسک در یک بازار پرنوسان بوده است.