نحوه محاسبه مبلغ بلاعوض (اجارهبهای دوران ساخت) در مشارکت در ساخت
بلاعوض (یا حق اسکان موقت) مبلغی نقدی است که سازنده متعهد میشود در قرارداد مشارکت در ساخت به مالک بپردازد تا هزینههای اسکان مالک در طول مدت اجرای پروژه را پوشش دهد. محاسبه دقیق این مبلغ برای هر دو طرف اهمیت حیاتی دارد، زیرا اگر این مبلغ منصفانه نباشد، قرارداد به سرعت با شکست مواجه میشود.
محاسبه و تأثیر مبلغ بلاعوض (حق اسکان) در قرارداد مشارکت در ساخت
۱. دو جزء تشکیلدهنده مبلغ بلاعوض
مبلغ بلاعوض در مجموع از دو بخش اصلی تشکیل میشود که باید بهصورت جداگانه محاسبه و در قرارداد تفکیک شوند:
الف. اجارهبهای دوران ساخت (Rent):
این بخش، هزینههای جاری اجاره مسکن مالک را در طول مدت پروژه پوشش میدهد. این بخش باید بر اساس تعداد ماههای قرارداد محاسبه شود.
ب. کمکهزینه ودیعه/رهن اولیه (Initial Deposit/Goodwill):
این مبلغ یکجا و در ابتدای قرارداد پرداخت میشود تا مالک بتواند از آن به عنوان رهن (ودیعه) برای اجاره واحد جدید استفاده کند. این بخش معمولاً در محاسبات نهایی قدرالسهم به آورده سازنده اضافه میشود.
۲. محاسبه اجارهبهای ماهانه (Rent Component)
مبنای محاسبه این جزء، اجارهبهای عرفی بازار است:
تعیین متراژ و منطقه مورد نیاز: مالک باید مشخص کند که برای دوران اسکان موقت، به واحدی با چه متراژ و در چه منطقهای نیاز دارد.
برآورد نرخ اجاره ماهیانه: با استعلام از مشاوران املاک معتبر، نرخ اجاره ماهیانه یک واحد با مشخصات مورد نیاز (در همان یا محلهای مشابه) در تاریخ عقد قرارداد، تعیین میشود.
تخمین مدت زمان ساخت: بر اساس برآورد فنی، مدت زمان استاندارد اجرای پروژه (شامل اخذ پروانه تا اتمام نازککاری و تفکیک سند) برحسب ماه محاسبه میشود.
فرمول کل مبلغ اجارهبها:
کل مبلغ اجارهبها = اجارهبهای ماهانه تخمینی * مدت زمان ساخت (به ماه)
نکته تعدیل تورم: در قراردادهای بالای ۱.۵ سال، برای جبران ریسک تورم، مالک میتواند شرط کند که اجارهبهای ماهانه از سال دوم به بعد، با اعمال درصد مشخصی افزایش (مثلاً ۱۵ تا ۲۰ درصد) پرداخت شود.
۳. محاسبه مبلغ ودیعه (Deposit Component)
مبلغ ودیعه باید به اندازهای باشد که مالک بتواند با آن، یک واحد مناسب را در بازار اجاره کند.
تعیین نسبت رهن و اجاره در بازار: با توجه به عرف منطقه، نسبت متعارف تبدیل اجاره به رهن (مثلاً هر یک میلیون تومان اجاره معادل ۳۰ تا ۳۵ میلیون تومان رهن) مشخص میشود.
محاسبه ودیعه مورد نیاز: با توجه به مبلغ اجاره ماهیانه برآورد شده (از بخش قبل)، مبلغ ودیعه مورد نیاز برای رهن کامل یا ترکیبی محاسبه میگردد.
فرمول مبلغ ودیعه:
مبلغ ودیعه = ودیعه عرفی مورد نیاز برای اسکان
۴. نحوه پرداخت و شروط تضمینی
مالک باید بر نحوه پرداخت و تضمینهای مربوط به آن دقت کند:
زمان پرداخت ودیعه:
کل مبلغ ودیعه باید در زمان امضای قرارداد (و قبل از تخلیه ملک) بهصورت یکجا به مالک پرداخت شود. این مبلغ برای مالک حکم تضمین اولیه را دارد.
زمان پرداخت اجارهبها:
اجارهبهای ماهانه معمولاً در ابتدای هر ماه و از زمان تحویل ملک به سازنده (تخلیه کامل) آغاز میشود.
جریمه تأخیر در پرداخت:
در قرارداد باید قید شود که در صورت تأخیر سازنده در پرداخت اجارهبهای ماهانه، سازنده مشمول جریمه روزانه میشود تا مالک مجبور نباشد از جیب خود هزینه اجاره را بپردازد.
فرمول جریمه روزانه:
جریمه روزانه = (مبلغ اجارهبهای ماهانه / ۳۰ روز) * درصد جریمه (مثلاً ۰.۵ درصد)
۵. تأثیر بلاعوض در معادله قدرالسهم
از آنجایی که کل مبلغ بلاعوض (ودیعه + اجارهبها) یک پرداخت نقدی از سوی سازنده است، این مبلغ به عنوان بخشی از آورده سازنده در نظر گرفته میشود و در تعیین قدرالسهم تأثیر میگذارد.
بلاعوض بالا: اگر مبلغ بلاعوض درخواستی مالک بسیار بالا باشد، به آورده سازنده اضافه شده و در نهایت، سهم سازنده در واحدهای نوساز (قدرالسهم) افزایش مییابد.
توازن: بنابراین، مالک باید بین دریافت وجه نقد بیشتر (بلاعوض بالا) و دریافت سهم درصدی بیشتر از واحدهای نوساز، توازن ایجاد کند.