مشارکت در ساخت
مالک هستید و نیاز به سازنده دارید؟ نیاز به سرمایه گذاری برای ساخت ملک دارید؟ درخواست خود را از طریق این فرم ثبت نمایید. معمولا کمتر از 24 ساعت پاسخ خواهیم داد.
مشارکت در ساخت
مشارکت در ساخت نوعی قرارداد جهت ساخت سازه یا ساختمان است. این قرارداد بین مالک زمین، مالک آپارتمان ، مالک واحد کلنگی از یک سو و سازنده ساختمان از سوی دیگر میباشد. مشارکت بیم مالک و سازنده جهت ساخت یک ساختمان یک مشارکت پر سود با منافع مشترک نیز میباشد. در این قرارداد مالک بدون پرداخت هزینه به واحد آپارتمانی معادل سرمایه خود میشود. سازنده نیز بدون پرداخت هزینه زمین ساخت واحد را انجام و نیاز به سرمایه‌گذاری کمتری برای انجام پروژه خواهد داشت.برای انجام پروژه‌های مشارکت سازندگان نیاز به تیمی مجرب دارند. در مواردی این تیم مشتمل بر موارد ذگر شذه میباشد.
- > سرمایه گذاران صنعت ساختمان
- > تامین کنندگان مصالح ساختمانی
- > تولید کنندگان مصالح ساختمانی مدرن
- > تیم های اجرایی در کلیه مراحل ساخت
- > پیمانکاران تخصصی در ساخت سازه
- > مهندسان طراحی و معماری
- > مهندسان ناظر ساختمانی
- > طراحان داخلی و معماری
- > طراحان متخصص جهت طراحی نما
- > دستیاران ساختمانی
- > گارگران متخصص ساختمان
مشارکت در ساخت چیست
مشارکت در ساخت یکی از اصطلاحات رایج در فعالیت های ساختمانی است. مفهموم محاوره این اصطلاح با منظور گوینده کمی متفاوت است. در اصطلاح ساختمان زمانی که مالک زمین، با یک پیمانکار ساختمانی مشارکت میکند. بر مبنای این مشارکت سازه ای احداث و هر یک از طرفین، مالک بخشی از این سازه میشوند، مشارکت در ساخت انجام شده است. اگر شما نیز علاقه به کسب اطلاعات دقیقتری در این باره هستید با ما تا پایان این مقاله همراه باشید.
مشارکت در ساخت نیاز به زمین
یکی از ملزومات مشارکت در ساخت زمین با کاربری مسکونی یا تجاری است. در مشارکت معمولا مالک زمین اجازه ساخت را به سازنده واگذار میکند. در چنین قراردادی آورده مالک، زمین و آورده سازنده سرمایه و تجربه کاری است. با توجه به بازار گسترده مشارکت در ساخت و گستردگی انواع قرارداد در این حوزه توصیه میشود قبل از اقدام به هرگونه قرارداد با کارشناسان این حوزه تماس و از اطلاعات اولیه حقوقی در این زمینه آگاه شوید.
درصد مشارکت در ساخت
در ذهن عموم جامعه مشارکت در ساخت به مفهموم 50 درصد 50 درصد است. اما واقعیت این است که درصد مشارکت و تعیین ان بسیار پیچیده است. تعیین درصد مشارکت نیاز به محاسبات دقیق دارد. برای انکه درصد مشارکت را تعیین کنید باید به مواردی توجه داشته باشید. آورده سازنده و مالک در این مورد تعیین درصد مشارکت را مشخص میکند.
آورده مالک: زمین یا ساختمان که قابلیت احداث سازه در آن وجود داشته باشد. قیمت این زمین در بازار به مفهوم سرمایه ریالی مالک است.
آورده سازنده: سرمایه آورده شده، تجارب کاری و حتی توانایی انجام کار و سابقه کاری سازنده را میتوان آورده سازنده در نطر گرفت.
- برای تعیین درصد مشارکت نسبت آورده مالک به سازنده را محاسبه کنید و درصد مشارکت را با توجه به این اورده ها تعیین نمایید.
خطرات مشارکت در ساخت
مشارکت در ساخت یک تعامل اقتصادی بین مالک و سازنده است. در این تعامل مانند هر تعامل تجاری نیاز به دانش کافی میباشد. آگاهی از فرآیند قرارداد، توجه به مسائل حقوقی، تسلط به مراحل تهیه مجوز ساخت و آشنایی به مراحل ساخت ساختمان از موارد نیاز است که بایداز آنها اطلاعات کافی داشت.
نداشتن آگاهی در زمینه قرارداد مشارکت در ساخت خطرات این قرارداد را نیز افزایش خواهد داد. بخش عمده این خطرات به دلیل عدم آگاهی مالکین و سازندگان از حقوق خود است. همچنین عدم آگاهی از مسائل حقوقی مشکلات این نوع از قرارداد را افزایش داده است. قبل از هرگونه قرارداد بهتر است با کارشناسان اگاه در این زمینه مشورت و اطلاعات لازم را کسب نمایید.
توجه داشته باشید طولانی بودن روند انجام کار ساخت ساختمان، وضعیت اقتصادی مالک و سازنده و نوسانات اقتصادی از مواردی هستند که خطرات مشارکت در ساخت را افزایش میدهند. برای مرتفع کردن این مشکلات قرارداد حقوقی مناسب و تیم حقوقی آگاهی نیاز است تا موارد و مشکلات را قبل از وقوع پیشبینی و راه حلی برای کاهش خطرات ارائه نمایند.
عرف مشارکت در ساخت
قرارداد مشارکت در ساخت به صورت کامل وابسته به مفاد قرارداد نوشته شده است. اما موارد عرفی نیز وجود دارد که گرچه پشتوانه قانونی ندارد و لی سازندگان و مالگین معمولا به صورت عرفی آن را میپذیرند. این موارد عبارتند از:
تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت
عرف تقسیم واحدها 50 درصد است. در مواردی که قیمت زمین بالاتر باشد، تراکم ارائه شده در منطقه بیشتر باشد، تعداد واحد ها بیشتر باشد، متراز واحدهای احداثی کوچکتر باشد سهم مالک زمین بیشتر خواهد بود.
در مواردی که قیمت زمین کمتر باشد مثلا در منطقه های اطراف تهران ، تراکم ساخت کمتر باشد و ارزش واحدهای احداثی کمتر شود، سهم سازنده در این موارد بیشتر میشود.
برای تعیین دقیق تعداد واحدها موارد بسیاری دخیل است. جهت تعیین دقیق تعداد واحد ها از کارشناسان آگاه مشاوره بگیرید.
عرف کمیسون مشارکت
عرف کمیسیون در قرارداد مشارکت، مشابه با عرف کمیسیون فروش می باشد. اما در عرف این مبلغ کاملا توافقی انجام میشود. در بسیاری از قراردادها مالک زمین مبلغ کمیسیون را پرداخت نمیکند و سازنده تمام این مبلغ را پرداخت میکند. اما این مسئله فقط عرفی است و جنبه قانونی ندارد.
همچنین بنگاه‌های معاملات ملکی کمیسیون خود را با توافق دریافت میکنند. که البته مسئله رکود مسکن، نوع قرارداد و بسیاری دیگر از مسائل نیز در این بخش تاثیر گذار است.
پرداخت کمیسیون در شرایط عادی به عهده هر دو طرف معامله است. مگر در مواردی که توافق اولیه مالک و سازنده متفاوت باشد. پس اگر در قرارداد مشارکت پیشبینی این مورد نشده است. پرداخت کمیسیون باید توسط دو طرف معامله و به صورت مساوی انجان گیرد.
کارشناس مشارکت در ساخت
کارشناس مشارکت در ساخت فردی است اشنا به امور حقوقی و فنی ساختمان، همچنین کارشناس باید آشنا به و ضوابط شهرداری ها و ارگان‌های دیگر نیز باشد. کارشناس مشارکت در ساخت کمک میکند تا بسیاری از مشکلات قبل از وقوع حل شده و یک قرارداد به سرانجام برسد.
کلاهبرداری مشارکت در ساخت
قبلا در مورد کلاهبرداری مشارکت در ساخت صحبت کردیم. در بخش زیر بعضی از رایج‌ترین مشکلات و کلاهبرداری ها را به اختصار بیان می کنیم. یه طور قطع مشاوره با کارشناسان خطرات و کلاهبرداریها در این بخش را کم خواهد کرد.
موارد و مشکلات معمول در قرارداد مشارکت
- زمین از سمت مالک به نام سازنده شده تا پیگیری کارهای اداری انجام شود. قرارداد مکملی برای مشارکت در ساخت به صورت جداگانه تنطیم شده، سازنده به تعهدات خود عمل نکرده و در حال حاضر سازنده به دلیل نوع قرارداد خود امکان بازگردانی ملک خود را ندارد و همچنین اختیار در فسخ یکجانبه قرارداد و دریافت حقوق قانونی خود ندارد.
- سازنده ملک هزینه هایی را در ملک انجام داده و به دلیل مشکل در قرارداد، مالک از پیشروی کار جلوگیری کرده و امکان دریافت هزینه های انجام شده از طرف سازنده بسیار طولانی شده است و این امر ضرر زیادی را متوجه سازنده کرده است.
- ملک کلنگی در اختیار سازنده جهت ساخت سازه جدید قرار گرفته و سازنده بعد از تخریب ملک از ساخت ملک سرباز زده
مطالب ذکر شده تنها بخش کوچکی از مشکلات مشارکت در ساخت می باشد. که به عنوان نمونه آورده شده. اگر شما نیز تجربه ای در این زمینه دارید برای ما ارسال نمایید.
کمیسیون املاک برای مشارکت در ساخت چه مقدار است؟
همانطور که در بخش بالا ذکر شد کمیسیون املاک به صورت کاملا توافقی انجام می شود. مشاورین املاک این کمیسیون را مطابق با کمیسیون فروش پیشنهاد میدهند. که این امر نیز توافقی می باشد. در مورد تقسیم سهم هزینه املاک بین سازنده و مالک، باید سهم هردو مساوی باشد. اما در موارد زیادی سازنده تمام هزینه را پرداخت می کند.
مشارکت ساختمان
مشارکت ساخت در ساختمان یک فرصت برای مالکین است تا ساختمان قدیمی خود را تبدیل به سازه ای نو و مدرن کنند. در عین حال مراحل انجام کار میتواند بسیار پر چالش باشد. برای آنکه حداقل ریسک را در این زمینه داشته باشید به نکات زیر توجه کنید.
نکاتی مهم در قرارداد مشارکت
- نوشتن قرارداد را به یک کارشناس متخصص در زمینه حقوقی بسپارید. این کار کمک میکند تا مشکلات بسیار کمتر باشد. علاوه بر ان تجربه کارشناسان از بروز مشکلات جلوگیری می کند.
- طرف قرارداد خود را بشناسید. اگر سازنده است از تجربه کاری او اطمینان حاصل کنید و اگر مالک زمین است از مالکیت وی اطمینان حاصل کنید.
- درمواردی که قرارداد بین چند نفر نوشته میشود، (به عنوان مثال مالکین چند نفر هستند) ضروری است تمامی افراد زینفع در جریان قرارداد باشند. همچنین در زمان عقد قرارداد حضور داشته باشند. قرارداد لزوما باید با تایید همگی آنها ثبت گردد.
- قبل از تایید قرارداد به صورت کاملا روشن به تقسیم سهم ها بپردازید و سهم هر نفر را به صورت کاملا روشن مشخص کنید.
- مواردی را جهت فسخ قرارداد پیشبینی کنید. تا در هر مرحله چنانچه نیاز به فسخ قرارداد بود امکان فسخ وجود داشته باشد.
- قدرالسهم مالکین و سازتدگان را به وضوح با تعیین طبقه و محدوده روشن کنید.
- محدوده انجام کار اداری و دریافت مجوزات را روشن کنید. آیا سازنده موظف به دریافت تمام مجوزهای ساخت است. در صورت دیرکرد دریافت مجوزها انجام قرارداد به چه شکلی خواهد بود.
- هزینه های انتقال سند، صدور پروانه ساختمان و دیگر موارد را به صورت روشن بیان کنید و در قرارداد ذکر کنید.
- تاریخ مراحل کار را مشخص کنید و وطایف مالک و سازنده را با تاریخ بیان کنید.
موارد و نکات بسیاری در قرارداد مشارکت وجود دارد که حل آنها نیاز به دانش حقوقی و تجربه کاری دارد.
کلاهبرداری مشارکت در ساخت
در قراردادهای تجاری همیشه امکان برخورد با افراد کلاهبردار وجود دارد. قراردادهای مشارکت نیز از این قاعده جدا نیست. برای رفع مشکلات بهتر است قبل از نوشتن قرارداد به فکر آن باشید. با رعایت نکات حقوقی و مشاوره میتوانید خود را دور از دسترس کلاه برداران قرار دهید.
شکایت مشارکت در ساخت
در صورت بروز اختلاف با مالک یا سازنده چه باید کرد؟ اگر با مشکلات و یا عدم انجام تعهدات مواجه شدیم چه روندی را پیش بگیریم؟ در این مورد مثل تمام موارد دیگر میتوانید با مراجعه به مراجع قضایی نسبت به این مورد اقدام کنید.
توجه داشته باشید قضاوت بر اساس نظرات مالک یا سازنده نخواهد بود. قضاوت بر اساس قرارداد نوشته شده بین مالک و سازنده انجام میگیرد. در تعیین حقوق مفاد قرارداد منعقد شده مهم و قابل استناد است. تایید موارد بر اساس رسید ها، فیش ها و مدارک موجود خواهد بود. پس در طول زمان اجرای پروژه، برای تمام موارد از مالک یا سازنده رسید دریافت کنید. سعی کنید موارد را یک به یک و مطابق با قرارداد پیش ببرید.
خطرات مشارکت در ساخت
مشارکت در ساخت به خودی خود یک فرصت طلایی است که در آن ارزش افزوده ای برای مالک و سازنده ایجاد میگردد. خطرات مشارکت در ساخت در 80 درصد موارد عدم تعهد سازنده یا مالک است. در مواردی نیز طولانی شدن مراحل انجام کار و تغییر قیمت مصالح خطرات ناشی از مشارکت در ساخت می باشد.
نحوه انتقال سند در مشارکت در ساخت
برای انتقال سند معمولا چند شیوه معمول وجود دارد که در زیر شرح داده می شود.
- مالک در شروع قرارداد تعهد میکند سند را در مثلا سه بخش به سازنده واگذار کند.
- سهم اول بعد از گرفتن جواز ساخت و پایان مراحل اداری
- سهم دوم پس از پایان سفت کاری ساختمان
- سهم سوم در پایان کار و زمان بهره برداری از ساختمان
تعداد این مراحل میتواند بیشتر یا کمتر باشد. و برگه ضمانت میتواند شامل هر سند قابل ارائه ای باشد.
- واگذاری ساختمان به صورت قطعی و طی مبایعه نامه به سازنده و البته گرفتن ضمانت های لازم از سازنده که میتواند شامل قرارداد و یا اسناد بهادار باشد.
- فروش قطعی ملک به سازنده و دریافت معادل آن از آپارتمانهای ساخته شده در دیگر پروژه ها که اینمورد برای سازندگان حرفه ای قابل انجام است که پروژه های بزرگ را در اختیار دارند.
تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت
در مواردی که سهم مالک و سازنده یکسان و به صورت 50% باشد مفهموم آن این است که تمامی واحدها بین آنها تقسیم خواهد شد. به عنوان مثال اگر 10 واحد در سازه پیشبینی شده باشد. مالک 50 درصد از هر 10 واحد را سهم خواهد داشت. برای آسان شدن روند فروش، مالکیت واحدها بر اساس همین شیوه تقسیم خواهد شد یعنی واحدهای مشابه مشخص میشود و هر یک از طرفین بجای دو نصف واحد یک واحد کامل را دراختیار میگیرد.
در ساختمانهای بلند مرتبه معمولا مشکل تقسیم واحد وجود ندارد چرا که واحدهای مشابه به تعداد زیاد وجود دارد و تقسیم به آسانی انجام میشود اما فرض کنید مشارکت در ساخت فقط برای ساخت سه واحد در سه طبقه مجزا باشد. در چنین مواردی از شیوه توضیح داده شده در بخش زیر استفاده می شود.
متراژ هر واحد به صورت جداگانه قیمت گذاری می شود. مجموع قیمت های هر سه واحد بایکدیگر جمع و تقسیم بر تعداد شریک ها خواهد شد. با این شیوه سهم مالی هر کدام از شرکا مشخص خواهد شد. حال با توجه به سهم مالی و قیمت گذاری انجام شده هر شریک واحد را با قیمت تعیین شده انتخاب میکند این انتخاب به اندازه سهم مالی هر شریک می باشد.
به عنوان مثال یکی از شرکا طبقه سوم و 60 درصد از طیقه دوم را تحت مالکیت و اختیار میگیرد و شریک بعدی طبقه اول و 40 درصد از طبقه دوم تغییر سهم طبقه دوم به دلیل بالاتر بودن قیمت طبقه اول به نسبت طبقه سوم است.
قدرالسهم مشارکت در ساخت
قدرالسهم به مفهوم تعداد واحد و یا متراژ واحد نیست بلکه به مفهوم درصد سهم هر یک از شرکا است. چه سازنده و چه مالک هر کدام قدر السهم خود را دارند. قدر السهم معمولا بر اساس عرف 50 درصد میباشد. اما قیمت زمین ، منطقه ساخت و بسیاری دیگر از عوامل در تغییر این سهم تاثیر گذار هستند.
شیوه تعیین قدر السهم به شکل زیر است.
قدر سهم مالک = (آورده مالک) تقسیم بر (آورده مالک + آورده سازنده)
قدر سهم سازنده = (آورده سازنده) تقسیم بر (آورده مالک + آورده سازنده)
ریسک مشارکت در ساخت
توجه داشته باشید مفهوم ریسک با مفهمو خطر متفاوت است. ریسک به مفهوم احتمال سود یا ضرر کردن یک معامله است. مشارکت در ساخت در بتن خود یک معامله پر سود برای هر دو طرف مالک و سازنده است اما تغییرات ناگهانی بازار در مواقعی ریسک کار را بالا خواهد برد. جهت کاهش ریسک مشارکت در ساخت بهتر است انجام پروژه در کوتاهترین زمان ممکن و با کمترین وقفه انجام شود.
سوالات حقوقی مشارکت در ساخت
کاربران گرامی میتوانند سوالات حقوقی خود را از طریق فرمی که در پایین همین صفحه می باشد ارسال و پاسخ خود را از کارشناسان در یافت کنند. و همچنین در صورتی که کاربری حقوقدان باشد امکان پاسخ به سوالات کاربران دیگر را خواهد داشت.
خطرات مشارکت در ساخت
همانطور که در بخش قبل نیز اشاره شد مشارکت یک قرارداد با سود آوری برای هر دوطرف قرارداد است. اما هر مشارکتی در صورتی که بدون آگاهی انجام شود ممکن است خطراتی به همراه داشته باشد.بخشی از این خطرات شامل موارد زیر است.
- عدم تعهد سازنده در انجام پروژه
- سر باز زدن مالک از همکاری جهت پیشبرد پروژه
- تغییر قیمت مصالح در طول پرژه و انصراف سازنده از انجام کار
- فروش و یا پیشفروش واحدها قبل از پایان پروژه و متوقف شدن کار بعد از پیشفروش
- تاخیر در انجام پروژه و ضرر مالی مالک
- افزایش قیمت ملک و ضرر مالی مالک
باید توجه داشت بیشترین خطرات مشارکت از عدم آگاهی و اطلاع مالک و سازنده می باشد. جهت حذف این خطرات قبل از هر اقدامی با مشاور حقوقی متخصص در امور مشارکت در ساخت مشورت و موارد را بررسی نمایید.
معایب مشارکت در ساخت
هرپدیده اقتصادی علاوه بر مزایا میتواند معایبی را نیز در خود جای دهد. مشارکت در ساخت یک قرارداد سودآور دو جانبه استدر صورتی که با “خلف وعده” این سود آوری تبدیل بهضرر نگردد. خلف وعده بیشترین مشکلات را در چنین قرارداد هایی بوجود می آورد. خلف وعده سازندگان و حتی در مواردی مالکین یکی از بزرگترین مشکلات است.
برای دوری جستن از این معایب سازنده ای با تجربه و حتی مالکی آگاه را برای شراکت برگزینید و توجه داشته باشید اختلاف بخشی از معامله است. قبل از وقوع اختلاف با آگاهی از این اتفاق جلوگیری کنید.
فسخ قرارداد مشارکت در ساخت
فسخ قرارداد بخشی از یک مراوده اقتصادی است. در مواردی بدلیل مشکلات مالک یا سازنده مجبور به فسخ قرارداد خواهد بود. بهتر است در قرارداد و زمان تنطیم آن حتما مواردی را جهت فسخ در نظر بگیرید. یکی از بزرگترین مشکلات که موجب فسخ قرارداد میشود خلف وعده سازنده و یا مالک است. وبه دلیل نیمه کاره بودن پروژه خروج از قرارداد نیز به راحتی امکان پذیرنخواهد بود.
تعیین داور در زمان تنطیم قرارداد میتواند کمک بزرگی در جلوگیری از فسخ باشد و یا حتی در مواردی کمک به فسخ قرارداد با کمترین ضرر مالی باشد. تعیین شرایط فسخ از بخشهای مهم قراردادهای مشازکت در ساخت می باشد.
Pdf نمونه قرارداد مشارکت در ساخت
گرچه نوشتن یک قرارداد ریزه کاریهای بسیاری دارد و دانش و آگاهی حقوقی و ساختمانی در این زمینه نیاز اساسی است. اما برای علاقه مندان نمونه فرارداد مشارکت در ساخت در لینک زیر قرار داده شده است. این قرارداد جهت مطالعه موارد است پیشنهاد میشود برای نوشتن قرارداد از مشاوران حقوقی آشنا به امور ساختمانی بهره بگیرید.
دانلودنمونه قرارداد مشارکت در ساخت pdf
تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت
تقسیم نامه میتواند در قرارداد مشارکت در ساخت آورده شده و یا به صورت جداگانه و ضمیمه به این قرارداد افزوده شود. برای تقسیم نامه میتوانید از اطلاعات درج شده استفاده نمایید.
متن تقسیم نامه مشارکت در ساخت
در متن تقسیم نامه مشارکت در ساخت موارد زیر را قرارداده و مطابق با پروژه موارد را بازبینی کنید،
- طرفین قرارداد
- موضوع قرارداد
- آورده مالک و سازنده
- نسبت سهم الشرکه طرفین
- مدت قرارداد
- تعهدات مالی طرفین
- تعهدات انجام کار طرفین
- تعهدات زمانی طرفین
- تقسیم کنندگان
- مورد تقسیم
- مبنای تقسیم
- نسبت تقسیم ساختمان
- حدود انباری ها و پارکینگ ها
- شرح قسمت های مشاعی و مشترک
- تعیین دقیق سهم هر یک از طرفین
- تعیین داور
- تعیین معتمد جهت نطارت بر تقسیم
- تعیین شهود
- و …
نمونه قرارداد مشارکت در ساخت زمین
تقسیم کنندگان :
1- خانم / آقای : …….. فرزند آقای …….. به شماره ملی ……… دارای شناسنامه شماره : ……… صادره از : ……..متولد : ……..نسبت به ……..دانگ مشاع :………ساکن:………
2- خانم / آقای : ……..فرزند آقای ……… به شماره ملی ……… دارای شناسنامه شماره : …….. صادره از : ……… متولد : ………..نسبت به ……..دانگ مشاع :……….ساکن:……..
مورد تقسیم :
آپارتمان های مسکونی و انباری ها و پارکینگ های احداثی در شش دانگ یک قطعه زمین به مساحت ………… متر مربع دارای پلاک ….. فرعی از… اصلی مفروز و انتزاعی از پلاک ….. فرعی از اصلی نامبرده واقع در اراضی….. بخش ….. ثبتی … تهران محدوده و موارد ثبت اسناد مالکیت شماره ….. مورخ / / 13 صفحه …… جلد…. و شماره …. مورخ / / 13 صفحه…. جلد ….. و شماره ….. مورخ / / 13 جلد …….. بشمارات چاپی…….. و…… و …….. صادرات بنام تقسیم کنندگان.
مبنای تقسیم :
1- صورتمجلس تفکیکی شماره ……. مورخ / / 13 صادره از ثبت منطقه ……… تهران 2- گواهی مالیاتی شماره …….. مورخ / / 13 صادره از سر ممیزی ….. تهران 3- گواهی پایان ساختمان شماره …… مورخ / / 13 صادره از شهرداری منطقه ……. تهران .
قدر السهم
شش دانگ یکدستگاه آپارتمان در هم کف شرقی به مساحت ….
مشاعات :
1- عرصه کل به مساحت ….. متر مربع 2- نورگیر به مساحت ………….
حدود آپارتمان ها :
( قطعه اول تفکیکی ) : شمالاً : ……. شرقاً : …….. جنوباً : ……. غرباً : …………
حدود انباری ها و پارکینگ ها :
: شمالاً : ……… شرقاً : …….. جنوباً : ……….. غرباً : …………….
تاریخ: شهود:
نکات کلیدی مشارکت در ساخت
- برای تنطیم قرارداد محلی مناسب و معتبر را انتخاب کنید. دفتر خانه رسمی، دفاتر حقوقی، دفتر وکیل، بنگاه معاملات ملکی رسمی و یا مکانهایی از این قبیل کمک میکنند تا قرارداد با اطمینان بیشتری نوشته شود ومشکلات را برای دو طرف کاهش دهد.
- میزان آورده را روشن کنید، میزان آورده ممکن است یک ملک یا پول نقد و یا حتی ضمانت نامه بانکی باشد. در مواردی ختی آورده ممکن است غیر نقدی باشد روشن بودن این موارد کمک بسیاری میکند تا قرارداد دقیقتری تنطیم شود.
- وطایف سازنده را از ابتدا تا انتهای پروژه بصورت دقیق و ریز مشخص کنید. در بسیاری از موارد روشن نبودن این وطایف موجب اختلاف خواهد شد. به عنوان مثال پروانه ساختمان مراحل اداری و زمان دریافت ان و هزینه های آن کاملا روشن بیان شود.
- روشن کردن هزینه ها نیز بخش مهمی در قرارداد خواهد بود اینکه چه هزینه هایی بر عهده مالک یا سازنده می باشد.
- تعیین سهم و تقسیم واحدها، روشن بودن تقسیم واحدها نیز بخشی است که میتواند از بروز مشکلات جلوگیری کند. در مواردی پیشنهاد میشود حتی طبقه واحدها و تقسیم جزئیات آن در قرارداد ذکر شود.
- انتخاب داور، انتخاب یک داور آشنا به امور میتواند تا حد بسیار زیادی مشکلات را قبل از وقوع مرتفع سازد. در مواقعی هم که مشکلات و اختلافی بوجود می آید وجود یک داور کار بلد بسیار تاسیر گذار است.
- حذف اجازه پیش فروش، این بند کمک میکند تا خطرات مشارکت در ساخت کاهش یابد.
- گرفتن وکیل حقوقی و درخواست نوشتن قراردادی جامع برای انجام کار یکی دیگر از پیشنهادات است که از ضرر مالی و اختلاف جلوگیری میکند.
فیلم مشارکت در ساخت
موارد مرتبط با این موضوع:
ضمیمه شماره یک
مشارکت در ساخت کرج
کرج یکس از کلان شهرهایی است که تعداد بالایی از قرارداد های مشارکت در ساخت را به خود اختصاص داده. دلایل رشد این نوع قرارداد ساختمانی در کلان شهر کرج ازدیاد روز افزون جمعیت در این منطقه است. علاوه بر ان هزینه پایینتر احداث سازه در این شهر به نسبت تهران باعث شده علاقه مندان به مشارکت ساختمانی در این منطقه بیشتر شود.
مشارکت در کلیه مناطق کرج
مناطق تحت پوشش:
مشارکت در عظیمیه ، مشارکت در گوهردشت ، مشارکت در مرکزی کرج ، مشارکت در مهرشهر ، مشارکت در جهانشهر ، مشارکت در فردیس ، مشارکت در شمال کرج ، مشارکت در خیابان چالوس ، مشارکت در خیابان بهار ، مشارکت در چهار باندی مهرشهر ، مشارکت در میدان نبوت ، مشارکت در سه راه گوهردشت ، مشارکت در مهر ویلا ، مشارکت در طالقانی ، مشارکت در بام کرج
مشارکت در ساخت تهران
در تهران جهت مشارکت در ساخت معمولا نیاز به سرمایه های بسیار بالا است. چرا که قیمت زمین و همچنین ملک در تهران به نسبت دیگر شهرها بسیار زیاد است. گرانی زمین گرچه هرینه سرمایه گذاری را افزایش می دهد اما در عین حال قیمت بالای بنای ساخته شده را نیز بالا میبرد و این امر سود بیشتری را به سرمایه گذار بازمیگرداند.
مناطق تحت پوشش مشارکت در ساخت در تهران
پذیرش مشارکت در مناطق 22 گانه تهران ، منطقه ۱ شهرداری تهران ، منطقه ۲ شهرداری تهران ، منطقه ۳ شهرداری تهران، منطقه ۴ شهرداری تهران، منطقه ۵ شهرداری تهران، منطقه ۶ شهرداری تهران، منطقه ۷ شهرداری تهران، منطقه ۸ شهرداری تهران ، منطقه ۹ شهرداری تهران ، منطقه ۱۰ شهرداری تهران ، منطقه ۱۱ شهرداری تهران ، منطقه ۱۲ شهرداری تهران ، منطقه ۱۳ شهرداری تهران ، منطقه ۱۴ شهرداری تهران ، منطقه ۱۵ شهرداری تهران ، منطقه ۱۶ شهرداری تهران ، منطقه ۱۷ شهرداری تهران ، منطقه ۱۸ شهرداری تهران ، منطقه ۱۹ شهرداری تهران ، منطقه ۲۰ شهرداری تهران ، منطقه ۲۱ شهرداری تهران ، منطقه ۲۲ شهرداری تهران
مشارکت در ساخت فردیس
هرچه هزینه ساخت ساختمان در تهران افزایش میابد سازندگان جهت تسهیل در امر ساخت به مناطق حاشیه تهران رجوع و قراردادهای مشارکت را در این بخشها گسترش میدهند. یکی ای این مناطق فردیس است که در سالهای اخیر از نظر رشد قیمت ساختمان در جایگاه بالایی قرار گرفته. قیمت پایین زمین و امکان انتخاب گسترده یکی از جذابترین اتفاقات برای سازندگان و سرمایه گذاران در این منطقه است.
مشارکت در ساخت قم
تعهدات سازنده در قراردادمشارکت در ساخت
سازندگان در قرارداد مشارکت در ساخت تعهداتی را دارند که به صورت مختصر این تعهدات به شرح زیر است.
- ساخت پروژه ذکر شده در قرارداد
- انجام پروژه در زمان توافق شده
- پرداخت ضرر و زیان در صورت دیر انجام شدن پروژه
- دریافت مجوزات لازم برای پروژه
- طراحی و ساخت استاندارد پروژه
- استفاده از مصالح با کیفیت استاندارد.
- استفاده از مصال توافق شده در قرارداد
- انجام مراحل قانونی جهت ایجاد امکان انتقال املاک برای مالک
این تعهدات میتواند با توجه به قرارداد متفاوت باشد. آنچه در قرارداد مشارکت درج میگردد ملاک انجام تعهدات خواهد بود.
قرارداد مشارکت در ساخت قراردادی بسیار پر اهمیت است . بهتر است این قرارداد توسط وکیل و یا مشاور حقوقی مورد اعتماد انجام گیرد. تنظیم قرارداد دقیق میتواند از بسیاری ضرر‌های احتمالی جلوگیری کند. همچنین ریسک قرارداد مشارکت با توجه به این موارد کاهش می‌یابد.
فروش بخشی از ملک به شخص ثالث قبل از اتمام پروژه
یکی از مشکلاتی که گاهی در قرارداد مشارکت در ساخت پیش می‌آید در خواست سازنده برای فروش ملک قبل از پایان پروژه است. در این موارد سازنده قراداد را نوشته و بخشی از پروژه را پیش میبرد. در مرحله از کار با توحه به کمبود سرمایه سازنده تصمیم میگیرد بخش یا تمام سهم خود از ساختمان را به صورت پیش فروش به شخص ثالث واگذار کند. مالک با این مسئله مخالفت میکند و مشکلات و اختلافات بیشتر میشود.
در این موارد و یا موارد مشابه اهمیت قرارداد و نوع تنظیم قرارداد کاملا روشن میشود. در اینجا آنچه در قرارداد بین ذو طرف وجود دارد ملاک سنجش خواهد بود. در مواردی سازنده میتواند این درخواست را به صورت قانونی پیگیری نماید و در مواقعی اختیار فروش از سازنده سلب میشود.
در صورتی که در قرارداد هیچ پیشبینی در این مورد وجود نداشته باشد و همچنین استناد به بندهای قرارداد امکان پذیر نباشذ. این مسئله باید به صورت توافقی بین دو طرف انجام شود. در قرارداد مشارکت معمولا مالکین بیشتر در معرض خظر هستندو باید در تنظیم قرارداد موارد لازم را بررسی و انها را در قرارداد پیش بینی کنند.
مشارکت در ساخت اصفهان
برای بازسازی و نوسازی و همچنین ساخت سازه ساختمانی جدید میتوان از نوعی قرارداد استفاده کرد. قرارداد مشارکت در ساخت میتواند به نوعی هزینه این سازه جدید را تامین کند. این قرارداد دوجانبه معمولا بین مالک یک زمین یا ساختمان قدیمی و یک شخص یا شرکت به عنوان سازنده تنظیم میگردد.
در این قرارداد سازنده که میتواند یک شخص حقیقی یا حقوقی باشد متعهد میگردد، سازه‌ای را با مشخصات توافقی ایجاد نماید و در مقابل بخشی از این سازه ایجاد شده را در اختیار بگیرد. همچنین مالک زمین نیز توافق میکند تا بجای زمین خود بخشی از سازه را در اختیار بگیرد.
چنانچه ساختمان و سازه، آپارتمان با تعداد واحد مستقل باشد. هر کدام از طرفین طبق توافق تعدادی از واحدها را به تملک خود در می‌آوردند. و در صورتی که واحدها مستقل نباشند بر اساس متراژ کل توافقی بین دو طرف انجام میشود.
قرارداد مشارکت در ساخت دارای ریزه‌کاریهای حقوقی بسیاری میباشد. بهتر است این قرارداد را نزد وکیل مورد اعتماد خود تنظیم نمایید. برای دریافت اطلاعات در مورد مشارکت در ساخت مقاله‌ای جامع در این رابطه معرفی میکنیم. لینک این مقاله در بخش بعدی درج شده است. با مراجعه به این مقاله اطلاعات لازم در مورد مشارکت در ساخت را دریافت نمایید.
آورده در قرارداد مشارکت در ساخت
قرارداد مشارکت در ساخت بین مالک زمین و سازنده منعقد میگردد. اورده هر کدام از طرفین کلیه مواردی است که از سوی طرفین قراداد برای انجام پروژه به اشتراک گذاشته میشود.
آورنده مال در این میان زمین یا معادل ریالی آن است. همچنین در صورتی که از ملک کلنگی استفاده شود. موارد قابل استفاده از ملک قبلی آورده مالک محسوب میشود.
آورده سازنده میتواند پول نقد، ابزار و وسایل که در پروژه استفاده میشود و یا حتی فعالیت های خاص سازنده باشد. همچنین هزینه های در یافت مجوزات نیز می‌تواندجزئی از آورده سازنده محسوب شود.
مواردی که بصورت دین با شرط پرداخت بعد از پایان پروژه باشد جزئ اورده محسوب نمیشود. به عنوان مثال وامی که برای ملک از بانک دریافت میشود و اقساط ان بعد از پایان پروژه باید توسط مالک هر واحد پرداخت شود آوردخ مالک یا سازنده محسوب نمیشود. اما اگر در مسیر دریافت وام هزینه هایی انجام شود. این هزینه ها جزئی از آورده محسوب خواهد شد.
برای دریافت اطلاات بیشتر در مورد قرارداد مشارکت در ساخت مقاله ای که در لینک زیر قرارداده شده است را مطالعه نمایید. در این مقاله تمام مواردی که در قرارداد مشارکت مورد نیاز است اورده شده است.
مشارکت در ساخت اهواز
مشارکت در ساخت یکی از عقود معمول در موارد ساخت و مشارکت میباشد. این قرارداد برای مالک و سازنده میتواند بسیار سود آور باشد. این سود اوری در صورتی که قراردادها به صورت درستی تنظیم شوند بسیار کم ریسک نیز خواهد بود. باید توجه داشت در قرارداد مشارکت هر یک از طرفین با اهداف متفاوتی اقدام به مشارکت میکنند اما در نهایت هر دو از قرارداد سود آوری لازم را حاصل میکنند.
برای تنظیم قراداد مشارکت در ساخت قیمت زمین تعیین و هزینه های ساخت نیز تعیین میگردد. نسبت این دو مورد درصد شراکت‌ها را تعیین میکند. قرارداد مشارکت در ساخت سراسر از مواردی است که باید با دقت بالایی تنظیم گردد. افراد با تجربه با توجه به آگاهی به این موارد قراردادهای مشارکت در ساخت را با مشاوره وکیل مورد اعتماد تنظیم می‌نمایند.
مواردی که قبل از تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت باید به انها آگاهی پیدا کنید بسیار زیاد است. برای آگاهی بیشتر کاربران به قراردادهای مشارکت در ساخت مقاله ای در این رابطه را معرففی میکنیم.
مشارکت در ساخت بابل
مشارکت در ساخت، همانطور که از نام آن پیداست یک نوع مشارکت تجاری است. این مشارکت در بخش ساخت و ساز ساختمان انجام میشود. شخصی یا شرکتی به عنوان سازنده متعهد میگردد. پروژه‌ای ساختمانی را تکمیل نماید. همچنین مالک زمین متعهد میگردد زمین خود را در اختیار سازنده و همکاری لازم جهت احداث بنا را داشته باشد.
به صورت روشن در بخش مشارکت در ساخت این دو شخص حقیقی یا حقوقی نوعی مشارکت را در احداث پروژه ساختمانی با یکدیگر شروع میکنند. هری یک از طرفین در این نوع از مشارکت تعهداتی را به عهده می‌گیرند. در صورتی که تعهدات به صورت کامل انجام شود هرکدام اط طرفین در سود یا زیان این مشارکت سهیم هستند.
بعد از پایان پروزه هر یک اط طرفین بجای مال و سرمایه خود بخشی از ساختماتن ساخته شده را در اختیار می‌گیرند. این قرارداد از انجا که منافع هر دو طرف را حفظ میکند بسیار اهمیت دارد. در بخش زیر مقاله‌ای بسیار کامل در مورد مشارکت در ساخت اورده شده است. کلیه مواردی که در قرارداد مشارکت در ساخت اهمیت دارد در این مقاله توضیح داده شده است. برای دریافت این اطلاعات به این مقاله مراجعه نمایید.
مشارکت در ساخت شیراز
مشارکت در ساخت تعاملی بین مالک زمین و سازنده ساختمان است. سازنده یا معمار ساختمان در این تعامل تعهد می‌نماید تا ساختمانی را با تعداد طبقات مشخص و متراژ مخص و با مصالح استاندارد تکمیل نماید. سازنده بجای دریافت دستمزد تعدادی از واحدهای ساخته شده را در اختیار میگیرد.
مالک طمین نیز به همین منوال عمل میکند. مالک زمین نیز به ازاء زمین خود تعدای از واحد های ساخته شده را در اختیار میگیرد. در واقع مالکیت زمین بین تمامی واحد های احداث شده تقسیم میشود.
قرارداد مشارکت در ساخت برای هر دو طرف ( مالک و سازنده) موارد مثبتی دارد. سازنده در ساخت خود مجبور نیست تا هزینه زمین را پرداخت کند. بنابراین نیاز به سرمایه کمتری برای انجام کار دارد. همچنین مالک ساختمان نیز نیاز ندارد تا سرمایه گذاری برای ساخت واحدهای نوساز پرداخت نماید.
باید توجه داشت قرارداد مشارکت در ساخت نکات و ریزه‌کاری های بسیاری دارد. بهتر است این نو از قرارداد را به وکیلی مجرب و قابل اطمینان بسپارید. در صورتی که قرارداد به صورت صحیحی نوشته شود برای هر دو طرف معامله سود دهی را به همراه خواهد داشت.
کلمات کلیدی این مقاله:
مشارکت در اسلام شهر ، مشارکت در ایلام ، مشارکت در ایوان ، مشارکت در اسفراین ، مشارکت در اسدآباد ، مشارکت در اشنویه ، مشارکت در بانه ، مشارکت در کرمانشاه ، مشارکت در الوند ، مشارکت در برازجان ، مشارکت در الیگودرز ، مشارکت در بروجرد ، مشارکت در بجنورد ،
ضمیمه شماره دو
انواع قرارداد مشارکت در ساخت
در بخش ساختمان و در میان فعالان صنعت ساختمان مشارکت در ساخت به مفهوم نوعی مشارکت میان مالک و سازنده میباشد. این قرارداد میتواند اشکال مختلفی داشته باشد اما همانطور که از نام ان مشخص است در تمام انواع قرارداد نوعی مشارکت وجود خواهد داشت. در این بخش اشاره کوتاهی به انواع قراردادهای مشارکت در ساخت خواهیم داشت.
مشارکت در ساخت سازه
در این نوع مشارکت معمولا مالک بخش بزرگی از سرمایه گذاری را انجام میدهد. پیمانکار بخش کوچکی از فعالیت خود را به صورت نقدی و بقیه آن را به صورت ملک دریافت خواهد کرد.
مشارکت پیمان
در این نوع قرارداد سازنده فقط بخش انجام پروزه را به عهده میگیرد. در این قرارداد سازنده سرمایه گذاری را به عهده نمی‌گیرد.
مشارکت در ساخت سازه
این مورد از مشارکت معمولترین شیوه مشارکت است. در این شیوه مالک زمین هیچ سرمایه‌ای را به صورت نقدی پرداخت نخواهد کرد. در مواردی مالک مبلغی را نیز در ابتدای قرارداد دریافت خواهد کرد. سازنده در این نوع قرارداد متعهد میشود تا سازه را با سرمایه حود و در زمان تعیین شده به پایان برساند. سازنده سازه در ازای سرمایه گذاری و ساخت سازه بخشی از سازه را به تملک خود در می‌آورد. این نوع از قرارداد مشارکت در ساخت معمولترین شیوه برای ساخت بناهای قدیمی و تبدیل آن به بنایی نو میباشد.
نکاتی برای قرارداد مشارکت در ساخت و تنظیم آن
با توجه به پیچیدگی‌های این قرارداد پیشنهاد میشود. موارد زیر را برای تنظیم قرارداد در نظر بگیرید. این موارد کمک میکند تا بروز مشکلات به حداقل برسد.
- برای تنطیم قرارداد از وکیل متمد استفاده نمایید. همچنین از وکیلی که تجربه کافی در امور قرارداد مشارکت دارد کمک بگیرید.
- قرارداد را در دفتر وکیل یا دفاتر اسناد رسمی یا مکان‌های اداری رسمی بنویسید.
- قرارداد را پس از تکمیل در دفاتر اسناد رسمی ثبت نمایید.
- تعداد کافی شهود برای امضا قرارداد داشته باشید.
- قبل از تنظیم قرارداد مدارک رسمی را به صورت کامل بررسی نمایید.
- مدارک مالکیت دارنده زمین یا ملک را بررسی و استعلام لازم را انجام دهید.
- استعلام تراکم ساختمانی را از مراجع دریافت نمایید.
- بدهی بانکی یا انواع بدهی روی ملک را بررسی کنید.
- مدارک شناسایی و هویتی سازنده را بدقت بررسی کنید.
- محل کار و پروژه های انجام شده توسط مالک را بررسی نمایید.
- در صورت امکان قرارداد را با شرکت‌های ساختمانی منعقد کنید.
- شخص حقوقی معمولا متعهد در انجام کار میباشد.
کلمات کلیدی مرتبط با این موضوع:
مشارکت در پیشوا ، مشارکت پیرانشهر ، مشارکت در تربت جام ، مشارکت در اردبیل ، مشارکت در پارس آباد ، مشارکت در ابهر ، مشارکت در بیرجند ، مشارکت در آمل ، مشارکت در تالش ، مشارکت در بناب ، مشارکت در اهواز ، مشارکت در آباده ، مشارکت در بم ، مشارکت در اهر ، مشارکت در آبادان ، مشارکت در بروجن ، مشارکت در اندیمشک ، مشارکت در رشت ، مشارکت در ساخت اراک
ضمیمه شماره سه
وظایف سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت
در قرارداد مشارکت برخی وظایف برای سازنده تعریف میشود که برخی از انها در تمام قراردادها مشابه یکدیگر است.
ورود دقیق مساحت هر واحد که سازنده باید تحویل دهد: ورود به این مشکل سازنده را ملزم می کند اطمینان حاصل کند که در صورت تخلف ، سازنده مسئول و مسئول جبران خسارت است.
جزئیات هر واحد: جزئیاتی مانند تعداد اتاق و همچنین توافق در مورد نصب کابینت و کولر و موارد دیگر را ذکر کنید که همگی تعهدی را برای تولید کننده ایجاد می کنند
وضعیت پارکینگ و نگهداری هر واحد را تعیین کنید: شاید یکی از مواردی که بعد از احداث ساختمان بین مالک و سازنده یا مالکی با مالک دیگر پیش می آید تفاوت در پارکینگ و انبار باشد. تعیین اینکه هر پارکینگ و انبار متعلق به کدام واحد است از بسیاری از مشکلات جلوگیری می کند.
تعهد پرداخت مبلغی به عنوان ودیعه به مالک ، برای اجاره و اقامت تا پایان تحویل ملک: تعیین مبلغ و مبلغ کاملاً به توافق طرفین است.
تاریخ تکمیل و تحویل کالا: این س questionال نیز یکی از مواردی است که همیشه منجر به اختلافات طرفین شده است که هنگام انعقاد قرارداد باید به آن توجه ویژه شود. و حتی می توان پیش بینی کرد که در صورت تأخیر تحویل ، وی موظف به پرداخت خسارت برای هر روز تأخیر خواهد بود.
شروط در قرارداد مشارکت در ساخت
با توجه به قرارداد مشارکت در ساخت ، هنگامی که ما تعهدات مجری را در نظر می گیریم ، اصولاً برخلاف تعهدات مالک که اکثر آنها تعهدات مشخصی است و محدود به واگذاری زمین به مجری است ، تعهدات مالک مجری مدل خاصی ندارد و ممکن است یک تعهد باشد.
در واقع ، می توان گفت که تولید کننده می تواند در حین نتیجه گیری تعهدات مختلفی را بپذیرد ، که با توجه به شرایط متفاوت است و با توجه به درجه اهمیت آنها ، می توان گفت که مهمترین تعهدات مجری می تواند لیست زیر باشد: می بینیم که:
پرداخت هزینه های اداری پروژه
در زمان ساخت و شرایط قرارداد ماهانه هزینه اجاره را به صاحبخانه پرداخت کنید
شرط انتقال زمین توسط مالک به مجری
شرایط پرداخت هزینه های ساخت برای اجرای پروژه
شرایط پرداخت هزینه های اداری برای اجرای طرح
چرا مشارکت در ساخت قراردادی سودآور است؟
معمولا قراردادهای مشارکت در ساخت برای هر دو طرف سود اوری مناسبی دارد. دو طرف قرارداد از یک سو مالک زمین یا خانه کلنگی است و از سوی دیگر سازنده ساختمان است که متعهد به ایجاد ساختمان نوساز در زمان مشخص شده در قرارداد میباشد.
اما چرا این قرارداد یک قرارداد سودآور است و یا چرا در باور مردم این قرارداد میتواند سود دهی بالایی داشته باشد. درواقع سود دهی در این نوع از قرارداد در صورتی است که انجام کار با اصول درستی انجام شود. اصول درست به مفهموم قرارداد اصولی و قانونی و تجربه کاری مناسب سازنده است. البته سرمایه گذاری نیز باید به مقدار کافی وجود داشته باشد.
موارد زیر دلایلی می‌باشند که مشارکت را به کار پر سودی تبدیل میکنند.
- سرمایه مناسب و به مقدار کافی در اختیار سازنده باشد.
- تجربه کاری مناسب در زمینه ساخت سازه و مدیریت برای سازنده وجود داشته باشد.
- تیم سازنده از دانش مناسبی برخوردار باشند.
- قرارداد با تمامی ریزه‌کاری‌ها و موارد قانونی تنظیم گردد.
- محاسبات مالی به صورت دقیق انجام شده باشد.
- و …
پیش فروش ساختمان در قرارداد مشارکت در ساخت
در موارد بسیاری بعد از عقد قرارداد مشارکت سازنده ملک تصمیم به پیشفروش واحدهای خود طبق توافق انجام گرفته با مالک میشود. در این موارد مالک با توجه به شرایط قرارداد احساس خطر کرده و یک اختلاف بین سازنده و مالک بوجود می‌آید. خارج از این موضوع که حق با کدام یک از طرفین است باسد به این نکته توجه داشت که قرارداد و توافق انجام گرفته تعیین میکند که امکان پیش فروش ملک وجود دارد یا نه…
به همین دلیل است که قرارداد مشارکت در ساخت دارای ریزه کاریهای بسیاری است. باید در موقع تنظیم قرارداد به موارد مشابه توجه و انها را در قرارداد به روشنی ذکر کرد. برای رفع این مشکل موارد زیر را در نظر بگیرید.
- در زمان عقد قرارداد ذکر کنید پیش فروش در ابتدای فعالیت توسط سازنده ممنوع خواهد بود.
- در صورت تمایل سازنده به پیش فروش ملک برای این پیش فروش سقف تعیین کنید.
به عنوان مثال بعد از انجام 50 درصد از فرایند ساخت اجازه فروش 10 درصد از سهم سازنده را به او بدهید و پس از انجام 70 درصد کار اجازه فروش 30 درصدی را به سازنده بدهید.
آورده ، سهم الشرکه و تقسیم در قرارداد مشارکت در ساخت
در قرارداد مشارکت در ساخت با سه واژه سهم الشرکه و تقسیم و آورده آشنا می‌شویم. این سه واژه نقش اساسی در قرارداد مشارکت خواهند داشت.
آورده چیست؟
آورده شامل موارد نقدی و غغیر نقدی میشود که هر یک از طرفین قرارداد برای انجام پروژه ساخت به اشتراک می‌گذارند. به عنوان مثال آورده مالک، زمین یا خانه گلنگی میباشد که در اختیار سازنده قرار میگیرد تا ساختمان جدیدی در آن ساخته شود. همچنین ممکن است مالک آورده نقدی نیز برای ساخت داشته باشد. آورده سازنده، مبالغ سرمایه گذاری و همچنین موارد غیر نفدی که سازنده جهت ساخت مورد استفاده قرار میدهد نیز آورده سازنده محسوب میشود. آورده میتواند شامل معادل نقدی زمان صرف شده برای انجام پروزه نیز باشد.
سهم الشرکه چیست ؟
سهم الشرکه درواقع درصدی است که تعیین کننده مقدار سهم هر یک از طرفین قرارداد است . این درصد تعیین میکند هر کدام از طرفین مالک چه مقدار از ساختمان ساخته شده خواهند بود.
تقسیم چیست؟
تقسیم در واقع یک عمل حقوقی برای جداسازی سهم هر شریک از مال مشاعی است.
کلمات کلیدی این بخش:
مشارکت در ساخت بندر گناوه ، مشارکت در ساخت آستارا ، مشارکت در ساخت بندر کنگان ، مشارکت در ساخت بندر عباس ، مشارکت در ساخت آذرشهر ، مشارکت در ساخت بندر ترکمن ، مشارکت در ساخت بندر انزلی ، مشارکت در ساخت آبیک ، مشارکت در ساخت بندر امام خمینی ، مشارکت در ساخت ایذه ، مشارکت در ساخت آبدانان ، مشارکت در ساخت ارومیه ، مشارکت در ساخت ایرانشهر ، مشارکت در ساخت مشهد ، مشارکت در ساخت اسلام آباد غرب ، مشارکت در ساخت تویسرکان ، مشارکت در ساخت تنکابن.
ضمیمه شماره چهار
نکات و موارد در قرارداد مشارکت
برای مشارکت در باید به نکات بسیاری توجه داشت. شرایط قرارداد در این نوع از همکاری بسیار موثر است. بهتر است قرارداد مشارکت در ساخت توسط تیم حقوقی آشنا به امور ملکی تنظیم شود.
بسیاری از قراردادهای مشارکت در ساخت به دلیل نا اشنا بودن صاحبان ملک به این نوع از قرارداد دچار مشکلات میشود. این امر باعث طولانی شدن انجام پروژه خواهد بود. به همین دلیل است که پروژه های مشارکت در ساخت معمولا بیشتر از زمان درج شده در قرارداد طول می‌کشند.
کلمات کلیدی:
مشارکت در بیجار، مشارکت در آق قلا ، مشارکت در بهشهر ، مشارکت در بهبهان ف مشارکت در آشخانه ، مشارکت در بوکان ، مشارکت در بوشهر ، مشارکت در آستانه اشرفیه ، مشارکت در بندر ماهشهر.
سوالات متداول مشارکت در ساخت
در قرارداد مشارکت آورده هر یک از طرفین قرارداد در متن قرارداد ذکر خواهد شد. زمین یا خانه کلنگی آورده غیر نقدی مالک خواهد بود. البته مالک میتواند علاوه بر آورده غیر نقدی اورده نقدی را نیز داشته باشد که در صورت وجود آن بخش نیز در قرارداد ذکر خواهد شد.
آورده نقدی سازنده شامل موارد نقدی که همان سرمایه برای ایجاد ساختمان خواهد بود میباشد. همچنین سازنده ملک نیز میتوان آورده غیر نقدی داشته باشد. آورده غیر نقدی شامل ماشین الات و یا ابزارهایی است که در ساخت ملک از انها استفاده میشود.
در قرارداد مشارکت در ساخت آورده هر یک از طرفین باید به صورت دقیق محاسبه گردد. برای تسهیل در محاسبه معمولا آورده غیر نقدی به معادل نقدی تبدیل خواهد شد تا محاسبه آن آسان‌تر گردد.
سهم هر یک از طرفین قرارداد بر اساس اورده انها تعیین میگردد. هرچه اورده بیشتر باشد سهم نهایی نیز بیشتر خواهد بود.
مواردی نیز وجود دارند که به عنوان آورده سازنده مورد قبول خواهند بود که به صورت غیر نقدی هستند و توافق برای ارزش گذاری آنها انجام میشود. این موارد شامل:
- تجربه و سابقه سازنده
- هزینه های دریافت مجوزهای لازم
- هزینه و پرداخت موارد دولتی
- خرید تراکم و موارد مشابه
- فعالیت سازنده برای دریافت مجوزات و همچنین احداث سازه…
- و…
به صورت طبیعی و در شرایط معمول در قرارداد مشارکت باید مالک زمین یک سوی قرارداد باشد. اما در مواردی نیز امکان اینکه مالک به هر دلیلی امکان حضور مستقیم در قرارداد را نداشته باشد وجود دارد. اگر طرف قرارداد مالک نباشد در شرایط زیر میتوان قرارداد را بدون حضور مالک تنظیم نمود.
- فرد حقیقی و یا حقوقی طی یک وکالت رسمی اجازه عقد قرارداد را داشته باشد.
- مبایعه نامه برای فروش زمین و به نام شخصی باشد که تصمیم به عقد قرارداد دارد
- (همچنین در این موارد نیاز به قولنامه رسمی کد رهگیری و قرارداد رسمی مبنی بر فروش قطعی زمین وجود داشته باشد.)
- طرف قرارداد حکم رسمی از دادگاه صالحه مبنی بر مالکیت زمین و یا اجازه عقد قرارداد داشته باشد.
- در صورت فوت مالک ورثه حکم رسمی انحصار وراثت و توافق نامه و همچنین برگه وکالت رسمی از تمام وراث موجود باشد.
- در مواردی که قراردا مشارکت با ارگان‌های دولتی نیز منعقد میگردد روال هه همین شکل میباشد.
- ارگان های رسمی نیز باید مالک زمین باشند و یا حکم رسمی برای مالکیت زمین را دریافت کرده باشند.
- افزایش کیفیت ساخت در ساختمان نوساز از نظر زیبایی، استحکام، امنیت و آسایش ساکنان
- افزایش تراکم ساختمان و همچنین امکانات ساختمان که علاوه بر تامین رفاه امکانات جدیدتری را در اختیار ساکنان قرار میدهد
- سوداوری اقتصادی برای مالک زمین و همچنین سازنده ملک
- کاهش نیاز به نقدینگی برای سازنده یا سازندگان ملک
- عدم نیاز به سرمایه برای مالک زمین
- افزایش امنیت در روند ایجاد پروزه
- و…
تمامی موارد بالا انگیزه‌هایی برای مالکان و سازندگان است تا با قرارداد مشارکت به نوسازی و یا ساخت مجدد بنا اقدام نمایند. در مشارکت چیزی که باید توجه بسیاری به ان داشت نوع تنظیم قرارداد است. این نوع از قرارداد معمولا دارای ریزه کاریهای بسیاری است. توجه به این موارد تضمینی برای انجام درست فرایند فیزیکی کار خواهد بود.
قرارداد مشارکت در ساخت یک قرارداد توافقی است. اما برای ایجاد تناسب باید شیوه هایی را برای تقسیم واحدها در نظر گرفت. برای تقسیم عادلانه به قوانین مشارکت توجه نمایید. ماده ۵۷۵ قانون مدنی مقرر می دارد که (هر یک از شرکاء به نسبت سهم خود در نفع و ضرر سهیم است مگر اینکه برای یک یا چند نفر از آن ها در مقابل عملی سهم زیادتری منظور شده باشد.) این قانون به روشنی مشخص میکند که برای تقسیم واحدها به چه شکلی باید عمل نمود ، قبل از تقسیم واحدها به آورده توجه نمایید.
آورده مبلغ نقدی یا معادل آن است که هر یک از طرفین قرارداد برای انجام پروژه به اشتراک می‌گذارند. به عنوان مثال آورده مالک میتواند زمین یا ملک کلنگی باشد که ساره در آن ساخته میشود. همچنین اورده سازنده میتواند سرمایه نقدی سازنده باشد.
برای تقسیم واحدها آورده هریک از ططرفین معامله را محاسبه و معادل نقدی ان را محاسبه نمایید. این نسبت یعنی نسبت داده مالک به سازنده مبنای تقسیم واحدها خواهد بود. باید توجه داشت آورده می‌تواندغیر نقدی و یا حتی یک فعالیت باشد که به خدمت گرفته میشود.
باید گفت که در مورد قرارداد های مشارکت تفاوتی در این دو بخش وجود ندارد اما در بسیاری از موارد تفاوت هایی در بین ابن دو بخش وجود دارد. بیشترین تفاوت‌ها از نظر تمایل سازندگان به مشارکت میباشد. به صورت کلی سازندگان تمایل بیشتری برای مشارکت در واحدهای مسکونی دارند.
قدر السهم سازنده مقداری از متراژ ساختمان یا سازه است که طبق قرارداد مشارکت در ساخت باید به سازنده داده شود. این قدرالسهم و ارائه آن به نام سازنده معمولا به صورت توافقی میباشد و در قرارداد ذکر میشود. بهتر است برای این توافق به شکل زیر عمل شود. تا کمترین ریسک برای مالک و سازنده وجود داشته باشد.
- در بخش اول پس از دریافت جواز هزینه های تقریبی انجام شده توسط سازنده را بررسی و به همان نسبت بخشی از قدرالسهم را انتقال دهید.
- در بخش دمو بعد از مرحله سفت کاری ساختمان مجددا هزینه های انجام شده را محاسبه و مطابق با ان بخش دوم قدرالسهم را انتقال دهید.
- در مرحله سوم بعد از دریافت واحدهای قابل سکونت بخشی دیگر از قدرالسهم سازنده را واگذار کنید.
- در مرحله چهارم بعد از دریافت صورت مجلس تفکیکی بخشی دیگر از قدرالسهم سازنده را به وی انتقال دهید.
- برای مرحله پنجم بین 10 الی 20 درصد قدرالسهم را نگه دارید و این بخش را بعد از دریافت سند به ایشان انتقال دهید
مطابق با قواعد عمومی قراردادها اگر شریکی مازاد بر توافق قراردادی سهم برداشته باشد. باید آن را به طرف مقابل پرداخت نماید. اما با توجه به اینکه ممکن است 7 متر از آپارتمان غیر قابل تفکیک باشد. باید وجه هفت متر پرداخت گردد.
قیمت آپارتمان نباید بر اساس روز قرارداد یا روز تحویل محاسبه شود بلکه قیمت آپارتمان باید مطابق با قیمت روز محاسبه گردد،