مدیریت پیمان

مدیریت پیمان نوعی قرارداد است که کارفرما در آن مسئولیت انجام یک پروژه ساختمانی را به پیمانکار واگذار می‌کند. طرفین این قرارداد ممکن است افرادی حقیقی یا حقوقی باشند. در قرارداد مدیریت پیمان علاوه بر پیمانکار و کارفرما طرف سومی نیز وجود دارد. طرف سوم این قرارداد مشاور یا ناظر است. گرچه وجود طرف سوم در قرارداد ضروری نیست اما وجود مشاور بسیاری از مراودات را تسهیل می‌کند.

مدیریت پیمان

مدیریت پیمان یک فعالیت تخصصی است. پیمانکار در این قرارداد باید شخص حقیقی و یا حقوقی باشد که تخصص لازم در زمینه اجرا را داشته‌باشد. همچنین آشنایی به قوانین و شرایط ساخت و ساز در هر منطقه برای پیمانکار ضروری است. دانش ایجاد سازه و رعایت استاندارد در اجرای آن بخشی دیگر از مواردی است که پیمانکار باید در آن تخصص داشته باشد.

هزینه مدیریت پیمان چه قدر است؟

یکی از سوالات بسیار متداول برای کارفرمایان قدار هزینه پرداختی برای قرارداد مدیریت پیمان است. علاوه بر مقدار هزینه پرداختی نوع پرداشت و شیوه پرداخت نیز برای کارفرما اهمیت دارد. هزینه مدیریت پروژه‌های ساخت و ساز وابسته به عوامل متعددی است. در لیست زیر مواردی را که در قیمت مدیریت پروژه موثر است بررسی می‌نماییم.

• حجم کاری پروژه
• متراژ زمین
• متراژ بنا
• شرایط آب هوایی منطقه
• توافق‌ها در قرارداد
• نوع متریال به کار رفته در پروژه
• ارتفاع سازه
• و…

باید توجه داشت در قرارداد‌های مدیریت پیمان کارفرما تامبن کننده هزینه انجام پروژه است. پرداخت هزینه‌های مجوزها و موارد مشابه نیز به عهده کارفرما است.

تفاوت مشارکت در ساخت و مدیریت پیمان

برای بسیاری از کارفرمایان تفاوت مشارکت در ساخت و مدیریت پیمان مشخص نیست. چرا که در هر دو مورد شخص حقیقی یا حقوقی مسئولیت انجام یک پروژه را به عهده می‌گیرد. در این بخش به مهمترین تفاوت‌های این دو نوع قرارداد می‌پردازیم.

• در مشارکت، کارفرما و پیمانکار وجود ندارد. در این قرارداد مالک و سازنده مطرح می‌شود.
• در قرارداد مدیریت پیمان، پیمانکار مجری پروژه می‌باشد و وظیفه انجام مراحل پروژه را به عهده می‌گیرد. در این قرارداد پیمانکار مسئول پرداخت هزینه و یا تامین هزینه نمی‌باشد.
• مهمترین تفاوت این دو نوع قرارداد مسئولیت طرفین قرارداد است. در قرارداد مشارکت سازنده: تامین کننده هزینه، تسهیل کننده روند کار، پیگیری موارد مجوزی و حتی مسئولیت فروش واحدها را نیز به عهده می‌گیرد. اما در مدیریت پروژه مسئولیت پیمانکار فقط در محدوده انجام صحیح مراحل پروژه است.

محاسبه درصد و سهم در مدیریت پیمان

در قرارداد‌های مدیریت پروژه مسئله درصد کمی متفاوت است. در این قرارداد عملا پیمانکار سهمی از پروژه ندارد. انجام کار در این نوع از قرارداد در ازای دریافت دستمزد است. پس مسئله درصد از پروژه و پرداخت درصدی از سود به پیمانکار ضرورتی ندارد. اما در مواردی به دیل کمبود نقدینگی کارفرما بخشی از پروژه و یا سود به کارفرما پرداخت می‌شود. این درصد بجای دستمزد  نقدی به پیمانکار داده می‌شود. این پرداخت کاملا توافقی می‌باشد. باید توجه داشت پیمانکار در قبول این مورد کاملا مختار است و می‌تواند آن را قبول نکند.

در صورتی که با توافق طرفین قرارداد تصمصم بر واگذاری بخشی از پروژه به پیمانکار بجای پرداخت نقدی شد. نحوه محاسبه به شکل زیر خواهد بود.

• ابتدا کلیه هزینه‌های پروژه محاسبه می‌شود.
• دستمزد پیمانکار به صورت ریالی تعیین می‌گردد.
• ارزش پروژه بعد از اتمام کار به صورت ریالی تعیین می‌گردد.

درصد سهم پیمانکار برابر است با: ارزش پروژه بعد از اتمام کار به صورت ریالی /تقسیم بر/ دستمزد پیمانکار به صورت ریالی

مزایای واگذاری پروژه به صورت مدیریت پیمان

قبل از بررسی مزایای واگذاری پروژه باید به این نکته توجه داشت، پیمانکار در قرارداد باید توانایی انجام کار را داشته باشد. تجربه کافی و داشتن ابزار مناسب برای انجام کار بخشی ضروری برای انجام صحیح پروژه خواهد بود. در صورتی که پیمانکار صلاحیت پذیرش و انجام کار را داشته باشد. این پروژه می‌تواند مزایای زیر را داشته باشد.

• کاهش هزینه ساخت و اجرای پروژه
• افزایش کیفیت ساخت به صورت چشمگیر
• تناسب در استفاده از متریال و همگونی ساخت در تمامی پروژه
• افزایش ایمنی در اجرای سازه، افزایش ایمنی در زمان بهره‌ برداری پروژه
• کاهش مسئولیت کارفرما در بسیاری از موارد از جمله کاهش مسئولیت مدنی کارفرما

استفاده از بیمه در قرارداد مدیریت پیمان

در بسیاری از موارد کارفرما و یا مالک تمایل دارد تا ریسک قرارداد و اجرای پروژه را به حداقل برساند. از همین جهت تمایل خود برای استفاد از بیمه را اعلام می‌کند. امان انتخاب نوع بیمه در این بخش بسیار اهمیت دارد. در قرارداد‌های ذکر شده استفاده از چند نوع بیمه می‎تواند ریسک را تا حد بسیار زیادی کاهش دهد.

• استفاده از بیمه مسئولیت برای پیمانکار ( بیمه مسئولیت اجرای پروژه) (بیمه مسئولیت دوره بهره برداری)
• استفاده از بیمه کارفرما در مقابل پرسنل، (در زمان اجرای پروژه برای پیمانکار)
• بیمه مسئولیت مدنی برای کارفرما
• بیمه آتش سوزی با تمامی پوشش‌های اضافی شامل (زلزله، بلایای طبیعی و غیره)
• بیمه تمام خطر مهندسی برای پیمانکار

استفاده از موارد ذکر شده پوشش کاملی برای خطرات و ریسک‌ها در این نوع از قرارداد خواهد بود. پرداخت هزینه بیمه در قرارداد مدیریت پیمان به عهده کارفرما می‌باشد.

انواع قرارداد مدیریت پیمان

قرارداد‌های ذکر شده به صورت کلی به چند بخش تقسیم می‌شوند. این دسته بندی به صورت کلی بوده و از نظر نوع قرارداد تفاوت‌هایی دارد. در این بخش علاوه بر معرفی این نوع از قراردادها توضیحاتی در مورد نکات مهم آن خواهیم دارد.

• پیمان مدیریت یا مدیریت پیمان
• پیمان پرداخت امانی
• پیمان پرداخت دستمزدی
• پیمان های  عمومی (global)
• پیمان طراحی و اجرای پروژه
• پیمان با تعیین پیمانکار عمومی
• پیمان B.O.T
• پیمان فاینانس ( Finace )

در قراردادهای پیمان از هر نوعی که باشد. پرداخت هزینه‌ها به عهده کارفرما خواهد بود. پس کارفرما باید از تمکن مالی مناسبی برخوردار باشد. در صورتی که پیمانکار از نظر مالی شرایط مناسبی نداشته باشد باید قبل از اقدام به عقد قرارداد راهکارهایی را برای تامین مالی در نظر بگیرد. با توجه به هزینه بالای ساخت و ساز در ایران موارد زیر به عنوان راهکارهایی برای تامین بخشی از هزینه مدیریت پیمان به کارفرما پیشنهاد  می‌شود.

راهکارهای کارفرما برای پرداخت هزینه قرارداد

• بجای عقد قرارداد مدیریت پیمان از قرارداد مشارکت در ساخت استفاده نمایید.
• در ازای پرداخت دستمزد به کارفرما، واحدهای همان پروژه را به پیمانکار پیشنهاد دهید.
• زمان پرداخت دستمزد را بعد از انجام پروژه قرار دهید و در ازای آن دسمزد پیمانکار را بالا ببرید.
• جهت تامین مصالح و پرداخت هزینه آن به تامین کننده مصالح از همان پروژه سهم واگذار کنید.
• شریک کاری برای خود انتخاب کنید تا در پرداخت هزینه‌ها با شما همکاری کند.
• از پیشفروش واحد‌ها برای تامین هزینه ساهخ استفاده نمایید.
• از تهاتر برای تامین مصالح و دستمزد استفاده کنید.
• و…

موارد مرتبط با این موضوع:

• مشارکت در ساخت
• سرمایه گذاری در ساخت
• ایتاب
• سازمان نظام مهندسی استان تهران