تعهدات حقوقی مالک در قبال ملک در طول دوران قرارداد مشارکت در ساخت
در قرارداد مشارکت در ساخت، هرچند ریسک مالی سازنده بیشتر است، اما مالک نیز در طول دوران قرارداد تعهدات حقوقی مهمی دارد که عدم انجام آنها میتواند منجر به نقض قرارداد، تأخیر در پروژه یا حتی پرداخت جریمه به سازنده شود.
تعهدات مالک عموماً در سه مرحله اصلی تحویل، انتقال سند و همکاری خلاصه میشود:
۱. تعهدات مربوط به تحویل و تخلیه ملک (Takhliyeh & Taslim)
اصلیترین تعهد مالک، تخلیه و در اختیار قرار دادن ملک برای شروع عملیات ساخت است.
تخلیه کامل و بهموقع ملک: مالک موظف است ملک کلنگی را در تاریخ دقیقی که در قرارداد مشخص شده، بهصورت کامل تخلیه کرده و تحویل سازنده دهد. این تاریخ معمولاً پس از دریافت مبلغ ودیعه بلاعوض و تضمینهای لازم از سازنده است. هرگونه تأخیر از سوی مالک در این مرحله، میتواند سازنده را مستحق دریافت جریمه تأخیر کند.
قطع کامل انشعابات و قبوض: مالک باید تمامی انشعابات اصلی (آب، برق، گاز و تلفن) را قطع کرده یا تغییر نام دهد و وضعیت قبوض مصرفی ملک تا روز تحویل را تسویه کند و مفاصا حساب آنها را ارائه دهد.
تحویل اسناد و مدارک فنی: مالک متعهد است نقشهها، مدارک فنی، پایان کار قبلی و هر سندی که برای اخذ پروانه ساخت یا استعلامهای شهرداری لازم است را در زمان مقرر به سازنده تحویل دهد.
۲. تعهدات حقوقی مربوط به انتقال سند (Intiqal-e Sanad)
مالک موظف است بر اساس پیشرفت فیزیکی کار، بخشهایی از سند را به نام سازنده منتقل کند.
حضور و امضای اسناد رسمی انتقال: مالک متعهد میشود طبق زمانبندی دقیق قرارداد (مثلاً در مرحله اتمام سقف یا سفتکاری)، در دفترخانه حاضر شده و سهم مشخص شده از مالکیت زمین را به نام سازنده منتقل کند. عدم حضور مالک برای انتقال سند (در صورت انجام تعهدات سازنده) به منزله نقض قرارداد است.
عدم ایجاد مانع حقوقی بر روی ملک: مالک متعهد است از تاریخ عقد قرارداد تا انتقال کامل سند به سازنده، هیچگونه دخل و تصرف حقوقی (مانند رهن، اجاره، یا انتقال سهام) بر روی ملک کلنگی ایجاد نکند که فرآیند ساخت یا انتقال مالکیت را دچار مشکل کند.
رفع هرگونه ایراد یا بدهی سند تا تاریخ عقد: اگر سند ملک دارای هرگونه بدهی، وثیقه، رهن یا ایراد حقوقی قدیمی باشد (مانند بدهی مالیاتی یا عوارض مربوط به دوره پیش از قرارداد)، مالک موظف است آنها را رفع کند.
۳. تعهدات مربوط به همکاری و عدم مداخله (Hamkāri)
مالک باید در فرآیند اجرای پروژه با سازنده همکاری کند و از ایجاد اختلال خودداری نماید.
همکاری در اخذ مجوزها و پایان کار: برخی از استعلامها و مجوزها، بهویژه در مناطق خاص، نیازمند حضور شخص مالک است. مالک متعهد است در این موارد و همچنین در مراحل نهایی برای اخذ پایان کار و تفکیک سند، با ارائه وکالتنامه یا حضور شخصی، همکاری لازم را با سازنده انجام دهد.
عدم مداخله در امور اجرایی: مالک حق ندارد در جزئیات فنی و مهندسی پروژه که در صلاحیت سازنده است، مداخله مستقیم کند. دخالتهای غیرضروری و مکرر میتواند باعث کندی کار و ایجاد اختلاف شود. مالک باید نظرات و انتقادات فنی خود را تنها از طریق ناظر معتمد یا نماینده قانونی خود پیگیری کند.
رعایت محرمانگی و حسن نیت: مالک متعهد به رعایت حسن نیت در طول اجرای پروژه است. برای مثال، نباید بدون دلیل مستند و اثبات شده از انتقال سهم خودداری کند یا با انتشار اخبار نادرست، اعتبار سازنده را نزد نهادهای دیگر یا خریداران واحدهای سازنده خدشهدار کند.
در مجموع، تعهدات مالک بیشتر جنبه حقوقی و تسهیلگری دارد. پایبندی مالک به این تعهدات، بهویژه در مورد زمانبندی تخلیه و انتقال سند، پیشنیاز حیاتی برای موفقیت پروژه است و از بروز اختلافات پرهزینه جلوگیری میکند.